Короткий ответ, измеренный, а не приблизительный: медианная цена в объявлениях об аренде в Бразилии — R$ 3 950 (≈ US$ 778) в месяц, а половина активных объявлений держится между R$ 2 500 (≈ US$ 492) и R$ 7 500 (≈ US$ 1 477). За одной этой цифрой стоит 1 786 348 объявлений — именно поэтому сама по себе она почти ничего не даёт тому, кто ищет жильё. Дальше на странице она разобрана: по городам, по районам Сан-Паулу, по числу комнат и по тому, что добавляется к аренде после подписания договора.
Эта цифра охватывает все активные объявления об аренде в замороженном срезе, где угодно в Бразилии, включая места, для которых RemRent не публикует страницу, и объявления, местоположение которых определить не удалось.
На странице есть вторая общенациональная цифра, и она намеренно другая. В тридцати городах, для которых RemRent публикует страницу цен, медианная цена объявления — R$ 4 200 (≈ US$ 827). Именно в этих тридцати городах сосредоточены и спрос, и самое дорогое предложение.
Эта цифра охватывает только объявления в городах, для которых RemRent публикует страницу, поэтому она выше показателя по всей стране и описывает именно тот рынок, который этот сайт действительно покрывает.
Ни одна из двух не является той самой бразильской арендой, и подставить одну вместо другой — самый простой способ ошибиться незаметно. Первая отвечает на вопрос «сколько просят в объявлении об аренде в Бразилии», вторая — «сколько просят в городах, куда люди действительно переезжают». Поэтому на странице стоят обе, каждая со своим пояснением.
Если пройти таблицу ниже, страна перестаёт выглядеть одним рынком. Самый дешёвый город из измеренных — Форталеза — R$ 1 800 (≈ US$ 355). Самый дорогой — Балнеариу-Камбориу — R$ 8 100 (≈ US$ 1 595), курортный город в штате Санта-Катарина, а не столица штата. Из каждой строки можно перейти на страницу самого города, где те же цифры разложены по комнатам и типу жилья.
Медианная аренда по городам
| № | Место | Медиана | Объявления |
|---|---|---|---|
| 1 | Форталеза | R$ 1 800 (≈ US$ 355) | 8 391 |
| 2 | Сан-Висенти | R$ 2 700 (≈ US$ 532) | 2 083 |
| 3 | Натал | R$ 2 900 (≈ US$ 571) | 3 702 |
| 4 | Куритиба | R$ 2 950 (≈ US$ 581) | 18 628 |
| 5 | Бразилиа | R$ 3 000 (≈ US$ 591) | 7 017 |
| 6 | Кабу-Фриу | R$ 3 000 (≈ US$ 591) | 2 160 |
| 7 | Порту-Алегри | R$ 3 300 (≈ US$ 650) | 55 755 |
| 8 | Прая-Гранди | R$ 3 300 (≈ US$ 650) | 16 442 |
| 9 | Масейо | R$ 3 500 (≈ US$ 689) | 5 865 |
| 10 | Вила-Велья | R$ 3 500 (≈ US$ 689) | 2 258 |
| 11 | Кабеделу | R$ 3 600 (≈ US$ 709) | 1 402 |
| 12 | Салвадор | R$ 3 671 (≈ US$ 723) | 18 244 |
| 13 | Карагуататуба | R$ 3 700 (≈ US$ 729) | 3 034 |
| 14 | Жуан-Песоа | R$ 3 700 (≈ US$ 729) | 7 108 |
| 15 | Витория | R$ 3 900 (≈ US$ 768) | 1 278 |
| 16 | Ресифи | R$ 4 000 (≈ US$ 788) | 15 988 |
| 17 | Рио-де-Жанейро | R$ 4 000 (≈ US$ 788) | 49 262 |
| 18 | Убатуба | R$ 4 000 (≈ US$ 788) | 1 442 |
| 19 | Белу-Оризонти | R$ 4 290 (≈ US$ 845) | 33 509 |
| 20 | Итапема | R$ 4 450 (≈ US$ 876) | 1 225 |
| 21 | Сан-Паулу | R$ 4 490 (≈ US$ 884) | 619 858 |
| 22 | Нитерой | R$ 4 500 (≈ US$ 886) | 4 914 |
| 23 | Флорианополис | R$ 4 600 (≈ US$ 906) | 25 875 |
| 24 | Армасан-дус-Бузиус | R$ 5 000 (≈ US$ 985) | 656 |
| 25 | Итажаи | R$ 5 000 (≈ US$ 985) | 4 937 |
| 26 | Сантус | R$ 5 300 (≈ US$ 1 044) | 24 237 |
| 27 | Гуаружа | R$ 5 500 (≈ US$ 1 083) | 11 400 |
| 28 | Балнеариу-Камбориу | R$ 8 100 (≈ US$ 1 595) | 7 201 |
| вне рейтинга | Сан-Себастьян | R$ 12 500 (≈ US$ 2 462) | 3 685 |
| вне рейтинга | Бертиога | R$ 13 400 (≈ US$ 2 639) | 6 051 |
Число комнат двигает цену сильнее, чем карта
По стране медианное однокомнатное жильё просит R$ 2 900 (≈ US$ 571), а двухкомнатное — R$ 2 800 (≈ US$ 551): фактически вровень, причём двухкомнатное даже чуть дешевле. Это не сбой измерения и не значит, что вторая комната достаётся бесплатно. Просто эти два типа публикуют в разных местах: однокомнатное жильё скапливается в дорогих центральных районах больших городов, а двухкомнатное разбросано по всей стране, вместе с дешёвыми городками. Внутри одного города вторая комната снова начинает стоить.
Скачок, который выдерживает любой срез, — третья комната: медианное жильё с тремя и более комнатами просит R$ 7 100 (≈ US$ 1 398), примерно в два с половиной раза больше однокомнатной медианы. В основном это уже дома, а дом тянет за собой участок, гараж и содержание, которых в строке с арендой не видно.
Сан-Паулу — это семнадцать рынков под одним названием
На Сан-Паулу приходится 619 858 объявлений этого среза — больше, чем на все остальные города списка вместе, — с медианой R$ 4 490 (≈ US$ 884). Если принять это число за «цену Сан-Паулу», ошибочным окажется любой вывод о конкретном районе: районы ниже отличаются от обычных до исключительных в пределах сорока минут на метро. Полный разбор города, с комнатами и типом жилья, — на странице цен аренды в Сан-Паулу.
Медианная аренда по районам Сан-Паулу
| № | Место | Медиана | Объявления |
|---|---|---|---|
| 1 | Вила-Мариана | R$ 4 000 (≈ US$ 788) | 11 190 |
| 2 | Консоласан | R$ 4 050 (≈ US$ 798) | 7 959 |
| 3 | Санта-Сесилия | R$ 4 500 (≈ US$ 886) | 4 305 |
| 4 | Ижиенополис | R$ 5 000 (≈ US$ 985) | 4 834 |
| 5 | Моэма | R$ 5 000 (≈ US$ 985) | 4 317 |
| 6 | Индианополис | R$ 5 066 (≈ US$ 998) | 46 006 |
| 7 | Бруклин-Велью | R$ 5 200 (≈ US$ 1 024) | 7 149 |
| 8 | Пердизес | R$ 5 350 (≈ US$ 1 054) | 10 410 |
| 9 | Пиньейрус | R$ 5 500 (≈ US$ 1 083) | 29 390 |
| 10 | Параизу | R$ 5 580 (≈ US$ 1 099) | 10 658 |
| 11 | Жардим-Паулиста | R$ 5 996 (≈ US$ 1 181) | 12 118 |
| 12 | Кампу-Белу | R$ 6 000 (≈ US$ 1 182) | 9 941 |
| 13 | Серкейра-Сезар | R$ 6 000 (≈ US$ 1 182) | 22 957 |
| 14 | Бруклин-Нову | R$ 6 250 (≈ US$ 1 231) | 14 330 |
| 15 | Вила-Олимпия | R$ 6 405 (≈ US$ 1 261) | 51 062 |
| 16 | Итайм-Биби | R$ 6 800 (≈ US$ 1 339) | 8 772 |
| 17 | Жардим-Европа | R$ 17 500 (≈ US$ 3 447) | 3 327 |
Цена в объявлении — это ещё не платёж за месяц
Каждая цифра выше — это сама аренда, и в Бразилии со счёта редко уходит именно она. Взнос на содержание дома, condomínio, и налог на недвижимость IPTU считаются отдельно: иногда их пишут в объявлении, иногда узнаёшь только после вопроса. Таблица ниже считает каждую строку там, где её действительно публикуют, и показывает, на скольких порталах — покрытие у трёх строк разное, так что одна общая фраза о том, «что входит в цену», была бы неправдой.
Из чего складывается месячный платёж
Аренду указывают все 5 порталов выборки. Остальное — нет: в каждой строке видно, сколько порталов её публикуют.
| Статья расходов | Медиана | Объявления | Порталов |
|---|---|---|---|
| Аренда | R$ 3 950 (≈ US$ 778) | 1 786 348 | 5 |
| Кондоминиум | R$ 790 (≈ US$ 156) | 1 171 089 | 4 |
| IPTU (налог на недвижимость) | R$ 220 (≈ US$ 43) | 918 835 | 3 |
| Кондоминиум + IPTU одной суммой | R$ 600 (≈ US$ 118) | 66 501 | 1 |
В половине объявлений, где есть обе суммы, кондоминиум составляет около 16 % от суммы «аренда + кондоминиум».
На практике: объявление в Сан-Паулу с медианной ценой R$ 4 490 (≈ US$ 884) обычно идёт с condomínio в R$ 1 200 (≈ US$ 236) и IPTU в R$ 335 (≈ US$ 66) сверху. В Рио-де-Жанейро медианный condomínio — R$ 1 234 (≈ US$ 243), в Куритибе — R$ 586 (≈ US$ 115). Старый дом с бассейном, консьержем и залом стоит заметно выше медианы своего города, а новый без персонала — заметно ниже. Именно поэтому, когда две квартиры выглядят одинаковыми по цене, первым спрашивать надо про condomínio, а не про аренду.
Как это измерено
Цифры взяты из одного замороженного среза активных объявлений об аренде на крупнейших порталах Бразилии, сделанного и ни разу после этого не перезапрошенного, так что каждое число на этой странице и на страницах городов, куда она ведёт, происходит из одного дня и тех же строк. Массив, к которому они относятся, — более 1,2 млн уникальных объявлений по стране после того, как одно и то же жильё с нескольких сайтов сводится в одно. RemRent ещё не открыт для арендаторов: здесь нет квартиры, которую можно занять сегодня, это срез рынка. После запуска поиск соберёт в одном месте объявления с шести порталов страны.
Три решения в методе меняют смысл чисел, поэтому они названы прямо. Каждая главная цифра — это сама аренда, никогда не аренда вместе со взносами: только чистая аренда сравнима между всеми порталами выборки, потому что часть из них зашивает condomínio в общую сумму, а часть нет. Публикуем медиану и межквартильный диапазон, никогда не среднее: у цен в объявлениях длинный дорогой хвост, который утаскивает любое среднее далеко от того, что арендатор узнаёт. А ячейка, под которой меньше тридцати объявлений, числом не становится: в ней остаётся счётчик объявлений и прочерк, потому что квартиль из десятка объявлений — это шум, выдающий себя за измерение.
Чего данные не различают — это посуточной и сезонной аренды. В карточках порталов нет ничего, что отмечало бы короткий срок, поэтому в нескольких приморских городах «месячная» цена в объявлении на деле является ценой за сезон. Эти места по-прежнему измерены и опубликованы — в примечании под таблицей городов сказано, какие именно и почему они вне рейтинга.
Куда смотреть дальше
Начинать стоит с города, куда вы действительно едете: Сан-Паулу, Рио-де-Жанейро, Куритиба, Флорианополис или Форталеза. Внутри Сан-Паулу самые полезные сравнения — на страницах районов: Вила-Мариана и Пиньейрус хорошо ставить рядом. На каждой странице тот же замороженный срез, та же база чистой аренды и то же правило скрытия слабых ячеек, что и здесь.