Аренда жилья в Бразилии на длительный срок: сравнение 5 сайтов

Долгосрочная аренда в Бразилии живёт на пяти сайтах — ZAP Imóveis, OLX, ImovelWeb, Chaves na Mão и QuintoAndar, — и ни один не расскажет вам про остальные четыре. Различаются они не размером базы, а тем, кто там размещает объявления, насколько подробно объявление описывает квартиру и что портал требует от вас, прежде чем подпустить к арендодателю. При этом больше половины жилья висит сразу на двух и более порталах (53,8% в выборке, которую мы измерили 27 июля 2026 года), а часть — ещё и по разной цене.

Короткий ответ: с какого сайта начинать

Зависит от того, что вам нужно решить первым. Искать точно — ZAP Imóveis: самый подробный поиск из пяти и самый широкий охват городов среди всего, что мы собираем. Выйти на хозяина, а не на агентство — OLX: он единственный из пяти помечает в каждом объявлении, кто его подал, и 4,5% его объявлений об аренде выложены частными владельцами. Снять без поручителя — QuintoAndar: он ни в одном договоре не принимает fiador (так в Бразилии называют поручителя — местного жителя с собственной недвижимостью, который подписывается за вас) и продаёт вместо него собственную гарантию. Написать автору объявления без регистрации — ImovelWeb и Chaves na Mão: как и ZAP, оба открывают телефон и сообщения без входа в аккаунт и нигде не спрашивают у ищущего CPF, бразильский индивидуальный налоговый номер. На OLX связаться с частным хозяином можно только из аккаунта, а при регистрации CPF спросят; у QuintoAndar перед одобрением заявки попросят CPF, вид на жительство и доход, который вы получаете в Бразилии.

А чего не делает ни один из пяти — не предупреждает, что квартира с вашего экрана висит ещё и на другом сайте, иногда по другой цене. Разные цены у дублей — это меньшинство (6,2% случаев), но там, где цены расходятся, медианный разрыв — 6,1% от меньшей ставки (медиана — это середина: у половины разрыв меньше, у половины больше; не путать со средним), а у крайних 5% он доходит до 71,7%. И ещё одна ловушка, из-за которой цены вообще плохо сравниваются напрямую: порталы по-разному решают, что показывать крупно. У одних в цену уже входят взнос на содержание дома (condomínio) и налог на недвижимость (IPTU), у других нет — сравнивать надо итоговую сумму за месяц.

В чём тут наш интерес: RemRent, который мы строим и который ещё не открыт, — это единый поиск поверх этих порталов, так что заинтересованность у нас очевидная. Весь метод — что именно мы проверяли, когда и чего ни разу не отправляли — выложен в конце страницы.

Пять сайтов, по которым в Бразилии ищут жильё

ZAP Imóveis — с него стоит начинать, если хочется искать точно. Это самый структурированный поиск из пяти: десять типов жилья и одиннадцать подтипов под ними, так что студия, лофт и kitnet (крошечная квартира-студия, местная классика для одного) не сваливаются в общую кучу «апартаменты», плюс поле с периодичностью оплаты почти в каждом объявлении. И самый широкий охват городов среди всего, что мы собираем: больше 1 200 муниципалитетов против 99 у QuintoAndar. Связаться с автором объявления можно без аккаунта и без CPF — имя, почта, телефон, сообщение. Цена вопроса — ваши контакты: ZAP прямо предупреждает, что передаст их автору объявления.

OLX — сюда чаще всего выкладывают жильё сами хозяева. Это универсальная доска объявлений, тот же сайт, где продают машины и диваны, — и потому туда идут частные владельцы. OLX единственный из пяти помечает в каждом объявлении, кто его подал — частник или агентство. Частными хозяевами выложено 4,5% его объявлений об аренде; у двух других порталов, которые эту разницу показывают, — 0,26% и 0,06%. Здесь же единственная в подборке категория аренды комнат. Расплата — сложность со связью, о ней ниже.

QuintoAndar закрывает проблему гарантии, и стоит понимать, во что это обходится. Обычно бразильский арендодатель хочет fiador — поручителя с недвижимостью в Бразилии, который подписывает договор вместе с вами; для новоприбывшего это самое труднодобываемое из всего списка. QuintoAndar не просто обходится без него, а отказывается принимать: «мы не принимаем поручителей в наших договорах». Денежного залога (caução) тоже нет. Вместо этого арендатор покупает собственный продукт платформы, Fiança Garantida: цену считают под конкретную квартиру, фиксированной ставки нет, и внести её надо до получения ключей. Первый платёж закрывает год, дальше сумма идёт ежемесячно вместе с арендой, продлевается автоматически и индексируется по инфляции — до конца договора. Легко войти — но платить придётся всё время. При этом у QuintoAndar самая высокая доля меблированного жилья и студий из пяти, а на входе он просит CPF, вид на жительство и доход, который вы получаете в Бразилии, — самая строгая версия того списка документов, который просят у иностранца.

ImovelWeb — самый беспроблемный в обращении. Смотреть объявления, открыть карточку, написать автору объявления, раскрыть телефон: всё работает без входа в аккаунт и нигде не спрашивает CPF. Аккаунт не обязателен, а на первом шаге регистрации просят только адрес почты. Плата за эту лёгкость — в самих объявлениях: в поисковых данных портала всего два типа жилья, квартиры и дома, без подтипов и без отметки «с мебелью», так что фильтровать приходится глазами. Зато у него есть настоящий раздел краткосрочной аренды: около одиннадцати тысяч объявлений temporada (так в Бразилии называют посуточную и сезонную сдачу), отделённых от долгосрочных.

Chaves na Mão — здесь меньше всего преград, и портал сам об этом пишет: в справочном центре прямо сказано, что для поиска регистрация не нужна, а у каждого, кто разместил объявление, есть своя страница, откуда с ним связываются по телефону, в WhatsApp или через форму. Регистрация, если понадобится, просит имя, почту и пароль; CPF не спросят ни на одном шаге. Другое дело, кто ждёт на той стороне: 99,9% объявлений об аренде поданы компаниями, а не частными лицами, и у трёх четвертей указан номер CRECI — лицензия, без которой в Бразилии нельзя работать риелтором.

И одна деталь, прежде чем открывать пять вкладок: это не пять компаний. OLX, ZAP Imóveis и Viva Real принадлежат Grupo OLX, а в действующих пользовательских соглашениях OLX и ZAP стоит один и тот же регистрационный номер компании — CNPJ 13.673.743/0002-55. Один и тот же личный кабинет, через который автор загружает объявление, публикует его сразу на три площадки, а соглашение прямо разрешает группе перепубликовать его на других своих сайтах: повтор одной и той же квартиры на сайтах группы — не случайность, а лицензия, которую автор подписал ещё при загрузке. Вторая пара известна меньше: в части аренды ImovelWeb и QuintoAndar — одна и та же зарегистрированная компания. Соглашение ImovelWeb выпущено от имени GRPQA Ltda., CNPJ 16.788.643/0001-81, а в соглашении QuintoAndar тот же самый номер стоит рядом с арендным направлением; в подвале сайта QuintoAndar ImovelWeb перечислен среди собственных продуктов. Пять брендов, две корпоративные группы и один портал, который мы не нашли ни в одной из них, — Chaves na Mão.

Что портал спрашивает у вас — и что он публикует

Таблица сравнивает пятёрку по тому, что открывает сам поиск: дотянетесь ли вы до арендодателя, что объявления говорят о жилье и какой бизнес за ними стоит. В ней сознательно нет того, кто одобряет заявку, какую гарантию принимает площадка и как вас проверяют: это отдельный вопрос, разобранный в материале про отказ платформы иностранцу.

Данные на 27 июля 2026 года. Клетки про регистрацию, способы связи, языки и краткосрочную аренду прочитаны в тот день на сайтах, в справочных центрах и пользовательских соглашениях порталов, в браузере без входа в аккаунт. Проценты посчитаны тогда же по нашей собственной базе активных объявлений долгосрочной аренды этих порталов.

Как читать колонку про мебель. Реальная доля только у QuintoAndar: поле проставляет сама платформа, и оно есть у каждого её объявления. Остальные три — нижние границы, то есть настоящая доля может быть только выше: цифра снята с необязательной галочки автора объявления, а заполнена она в 89% объявлений об аренде на ZAP, в 78% на OLX и в 79% на Chaves na Mão. Меблированная квартира, у которой хозяин галочку не поставил, попала здесь в немеблированные. Это «доля объявлений, которые сам портал помечает меблированными», а не доля квартир с мебелью, и выстраивать эту четвёрку в рейтинг нельзя: они меряют разное. У ZAP и OLX цифра совпала до десятой случайно — это не опечатка и не переписанное число: до округления там 25,27% и 25,32%. А у ImovelWeb поля про мебель в поисковых данных нет вообще — поэтому там стоит объяснение вместо цифры: ноль был бы неправдой.

Ещё две оговорки. Пустая клетка у ZAP в колонке «напрямую от хозяина» — наше ограничение, а не его: ZAP публикует тип автора объявления, но наш загрузчик это поле не запрашивает, и мы предпочли оставить пусто, чем гадать. Пустая клетка честнее выдуманной. У QuintoAndar стоит «неприменимо», потому что стороннего автора объявления там просто нет: площадка сама и есть вторая сторона.

Посуточно, долгосрочно и провал между ними

Ни один из пяти не публикует в объявлении срок договора. Мы проверили все поля, которые порталы отдают наружу: ни минимального срока, ни числа месяцев, ни фильтра по сроку договора. Бразильский стандарт в 30 месяцев записан в «Законе об аренде» — по-португальски он называется Lei do Inquilinato, и под этим именем на него ссылаются договоры, — но отфильтровать по нему выдачу всё равно нельзя. Различаются порталы в другом: в том, за какой период берут плату, и вот тут разница большая.

ZAP свернул краткосрочное направление: старый поддомен temporada теперь перенаправляет на главную, а в формате, в котором авторы загружают объявления на портал, посуточной аренды нет как вида сделки. У ImovelWeb такой раздел настоящий, со своим поиском, — около одиннадцати тысяч объявлений по стране. В поисковой строке Chaves na Mão всего два варианта, «снять» и «купить», краткосрочного режима нет. У QuintoAndar посуточного продукта нет.

Осторожнее всего с OLX. Temporada там — отдельная категория, но объявления с ценой за ночь всё равно попадают в обычную выдачу аренды: ночная ставка стоит в поле месячной платы, и ничем не помечена. В нашем разборе арендных объявлений OLX около половины тех, что стоят от 150 до 299 реалов, оказались посуточными. Если цена выглядит подозрительно хорошей, читайте формулировки — других подсказок не будет.

Дыра остаётся ровно там, где ищут чаще всего: срок на шесть-двенадцать месяцев, который требуется почти всем сразу после переезда и который ни на одном из пяти не отфильтровать. Единственный портал, публикующий собственный срок, — QuintoAndar: 30 месяцев по умолчанию, без штрафа при выходе после первых двенадцати, если предупредить за 30 дней. На первые месяцы обычно выручает меблированное жильё на 6–12 месяцев.

Если нет CPF, нет поручителя или вам уже отказали

Большинство иностранцев упирается в три стены, и у каждой есть обход.

• CPF пока нет. Три портала из пяти его не спрашивают вообще, так что искать и писать можно с первого дня и даже из-за границы: вполне реально начать поиск раньше, чем появится номер.
• Нет fiador. Поручитель — стена, о которую иностранцы бьются чаще всего, и самая заменяемая: его роль закрывают страховка аренды, денежный залог или гарантийный продукт платформы, с разной ценой и разными шансами на «да».
• Уже отказали. Отказ на площадке, которая ведёт аренду целиком, — это оценка одной компании, выставленная автоматически, а не приговор рынка: на досках объявлений решение остаётся за хозяином. Что делать после отказа — по шагам.

Facebook-группы, WhatsApp и «напрямую от хозяина»

Заметная часть аренды в Бразилии проходит мимо порталов — в группах Facebook, в чатах переехавших, в объявлениях у подъезда. Там дешевле, и иногда это единственный путь к хозяину, готовому обойтись без гарантии. Там же исчезает единственная защита, которую даёт портал: след того, кто и что рекламировал. Фейки концентрируются именно здесь, и денег просят раньше, поэтому сначала прогоните вариант по признакам поддельного объявления.

Одна квартира, три портала, три цены — с измерением

Каждый портал показывает свою базу и на этом останавливается. Ни один не сообщит, что квартира на экране висит ещё на двух сайтах — и иногда по другой цене. Для арендатора это разница между «я сравнил сорок вариантов» и «я сорок раз посмотрел одни и те же пятнадцать».

Механизм описан выше: один и тот же личный кабинет публикует объявление сразу на двух порталах из этих пяти — ZAP и OLX — плюс на Viva Real за их пределами, все из Grupo OLX, а перепубликация внутри группы прямо прописана в соглашении. Насколько это много, из соглашения не следует — это мы посчитали по своей базе объявлений. Как мы считали и почему каждая доля здесь — это нижняя граница, разобрано в конце страницы.

Что получилось.

• 24 835 объявлений свелись к 13 806 разным квартирам: 53,8% квартир в выборке рекламировались на двух и более порталах из пяти.
• 13,5% встретились на трёх и более.
• От муниципалитета к муниципалитету доля разошлась от 46,7% до 62,2%, поэтому рядом с общей цифрой мы публикуем весь разброс по городам.
• Среди квартир, висевших больше чем на одном портале, лишь 6,2% рекламировались больше чем по одной цене — большинство дублей — это перепубликации с той же ставкой.
• Зато там, где цены расходились, разрыв был заметным. Медианный разрыв — 6,1% от меньшей ставки, то есть у половины расхождений он был меньше, у половины больше. В самых крайних случаях (верхние 5%) разрыв доходил до 71,7%. За один и тот же дом с тремя спальнями в Нитерое на двух порталах просили R$ 2 600, а на третьем — R$ 4 500.

Как мы это проверяли и чего эти цифры не говорят

Всё, что выше, опирается на два источника: на то, что порталы публикуют сами, и на нашу собственную базу объявлений. Вот как это устроено и где у цифр границы.

Как считали дубли и цены. Считали по собственной базе объявлений RemRent, по одному срезу — снимку за 27 июля 2026 года: 24 835 активных объявлений об аренде с пяти бразильских порталов в четырёх муниципалитетах (Осаско, Нитерой, Каноас и Сан-Леополду). Города выбраны потому, что у всех пяти порталов там существенная база, а к моменту среза мы собрали её полностью или почти полностью.

Дубли искали по фотографиям. Каждый снимок программа переводит в набор чисел — своего рода цифровой отпечаток картинки (модель SSCD ResNet-50), — и дальше сравниваются отпечатки. Два объявления в одном муниципалитете считаются одной квартирой, когда минимум три разных снимка совпадают почти в точности (не ниже 0,92 по мере схожести отпечатков, где 1 — одинаковые картинки), эти совпадения покрывают большую часть фотографий меньшего объявления, а заявленные числа спален друг другу не противоречат. Ни цена, ни адрес, ни текст описания в решение «одна это квартира или разные» не входят — поэтому выводы про цены не вытекают из самого способа склейки.

Ограничения, и почему это нижние границы. Сопоставление намеренно осторожное: внутренний аудит показал 0,11% ложных склеек — случаев, когда мы по ошибке склеили два разных жилья, — а пропущенных совпадений примерно в двадцать раз больше, то есть дубли мы заведомо недосчитываем. Объявления меньше чем с тремя пригодными фотографиями исключены. Сравнение идёт внутри муниципалитета, поэтому одна и та же квартира под двумя разными названиями города для него невидима. Эти муниципалитеты мы собрали не полностью, а пропущенное объявление может только уменьшить измеренное пересечение. Все перекосы тянут число вниз: читайте цифры как нижнюю границу, а не как оценку, и относятся они к попавшим в выборку муниципалитетам, а не ко всей стране.

Мы собрали не всё, а то, до чего дотянулись. Это выборка, а не перепись: покрытие неровное, от уровня штата на OLX до более чем 1 200 муниципалитетов на ZAP, и попадает в неё только жилая помесячная аренда — посуточное и комнаты отсеиваются ещё до нас. Поэтому каждый процент — это доля от того, что есть у нас по конкретному порталу; рынок целиком он не описывает. И ни одна цифра здесь не говорит, у кого объявлений больше: снаружи это не измеряется.

И чего мы не делали. Весь обход 27 июля 2026 года прошёл в режиме чтения — мы ничего не отправляли: аккаунт не заводили, форму не заполняли, никому не писали. Там, где шаг нельзя пройти без настоящих данных, мы пишем, что продолжения не видели.

Где здесь RemRent — и где его нет

RemRent не станет ещё одним порталом. Мы строим один поиск по шести: пять сравненных здесь плюс Viva Real из той же группы Grupo OLX. Всё, что они публикуют, — в одной выдаче, со склеенными дублями, чтобы квартира с трёх сайтов показывалась один раз, а три её цены стояли рядом, а не в трёх вкладках. Сейчас из этих источников собрано {{corpus:total:prose}} активных объявлений. Мы не будем проверять вашу кредитную историю, не встанем между вами и арендодателем и не заведём собственную базу: всё, что там найдётся, по-прежнему принадлежит одному из шести. Язык — следующий шаг: сейчас все пять сравненных сайтов говорят только по-португальски, и приезжий читает их через переводчик в соседней вкладке.

Мы ещё не запустились. Лист ожидания — способ узнать о запуске: оставьте почту ниже, и мы напишем в тот день, когда откроемся в Бразилии.

Частые вопросы

Где вообще ищут квартиру в Бразилии?

Практически вся долгосрочная аренда проходит через пять сайтов: ZAP Imóveis, OLX, ImovelWeb, Chaves na Mão и QuintoAndar. Смотреть объявления можно на всех пяти без аккаунта, писать автору объявления — на трёх. Одна и та же квартира нередко висит сразу на нескольких, иногда по разным ценам.

Что попросят, кроме денег?

Найти вариант — простая половина. Дальше нужно доказать платёжеспособность и дать гарантию: бразильского поручителя, страховку аренды, денежный залог или гарантийный продукт самой площадки, плюс CPF и подтверждение дохода. Планку каждый арендодатель и каждая платформа ставят сами, поэтому один отказ — ещё не ответ рынка.

На какой срок сдают и что входит в цену?

Стандартный договор — 30 месяцев, но срок не публикуется ни в одном объявлении на этих пяти порталах, так что его приходится спрашивать у автора объявления — фильтра для него нет. Порталы к тому же по-разному показывают цену: где-то в неё уже входят взнос на содержание дома (condomínio) и налог на недвижимость (IPTU), где-то нет. Сравнивайте итоговую сумму.