Снять квартиру в Бразилии после переезда: без CPF и фиадора

RemRent EditorialОбновлено 21 августа 2026 г.

Снять жильё в Бразилии сразу после переезда можно, и тип визы этому не мешает: ни CPF, ни договор аренды не зависят от того, по какой визе вы въехали. Мешает другое: того самого CPF, индивидуального налогового номера, у вас ещё нет, а фиадор — местный поручитель с недвижимостью в собственности — приезжему негде взять.

Оба барьера снимаются по очереди, и очерёдность тут важнее всего. Сначала CPF: он не привязан к визе, и оформить его можно хоть в консульстве до вылета. Потом temporada — легальная краткосрочная аренда до 90 дней, где поручителя не спрашивают: она даёт крышу и адрес, пока вы собираете остальное. И только потом долгий договор locação с той гарантией, которую новичку действительно одобрят.

Теперь про деньги на входе. Вместо поручителя приезжие берут caução — денежный залог, который закон ограничивает тремя месячными арендными платами и который в конце договора возвращается вам, — или título de capitalização, накопительный сертификат: ту же сумму вносят одним взносом, она заморожена на срок договора и потом тоже возвращается. Значит, на старте нужны деньги на гарантию (до трёх месячных плат) и первая месячная плата, а сверху — condomínio, плата за обслуживание дома, и IPTU, налог на недвижимость, если они не включены в аренду. Страховка аренды (seguro-fiança) обошлась бы вообще без замороженных денег, но одобряют её по кредитной истории, которой сразу после переезда у вас нет.

И одно предостережение, которое стоит держать в голове с первого дня: за temporada платят вперёд, поэтому именно на этом шаге работают мошенники. Не переводите предоплату, пока не увидели квартиру и не убедились, что перед вами владелец.

Дальше — та же дорога по шагам и в деталях. Все юридические отсылки в гиде — к Lei do Inquilinato (Закону об аренде, Lei nº 8.245/1991), основному бразильскому закону о городской аренде.

Три барьера бразильской аренды: CPF, фиадор и почему первый шаг — temporada

Долгосрочная аренда в Бразилии оформляется договором locação, и на входе в него стоят три препятствия, которые новоприбывшему кажутся стеной, а на деле берутся по одному.

Первый — CPF. Это индивидуальный налоговый номер, аналог ИНН. Без него на практике не подписать договор, не подключить свет и воду, не оформить ни одной гарантии. Поэтому аренда начинается не с поиска квартиры, а с CPF.

Второй — гарантия договора. Владелец хочет подстраховаться на случай неплатежа и по умолчанию просит фиадора: местного жителя с недвижимостью в собственности. У приехавшего такого поручителя нет, а страховку аренды (seguro-fiança) без кредитной истории часто не одобряют. Это самый серьёзный барьер, и большая часть гида — про то, как его обойти.

Третий — время. Пока вы оформляете CPF и подбираете гарантию, жить где-то нужно уже сегодня. Здесь выручает аренда на temporada — легальная краткосрочная аренда, которая обычно обходится без поручителя. Она и есть ваш первый шаг: даёт крышу, адрес и передышку, чтобы спокойно собрать остальное.

Весь маршрут укладывается в четыре шага:

Оформите CPF — можно ещё до вылета в бразильском консульстве, можно сразу по приезде.
Заселитесь на temporada — краткосрочная аренда без фиадора, пока оформляете документы и ищете постоянное жильё.
Выберите гарантию, которую реально одобрят новичку — обычно это caução (денежный залог) или título de capitalização (накопительный сертификат): кредитную историю ни та, ни другая не проверяют.
Подпишите договор locação с этой гарантией — и спокойно живите по долгосрочному контракту.

Шаг 1. CPF: почему его оформляют до поиска квартиры

CPF не привязан к типу визы или виду на жительство. Его получают туристы, обладатели гуманитарной визы и даже те, кто ещё не въехал в страну. Поэтому нет смысла ждать, пока «устаканится статус»: это первое, что стоит сделать, и часто это можно сделать раньше всего остального.

Есть три пути оформления:

До вылета — в бразильском консульстве или посольстве в стране проживания. Удобно тем, кто хочет приехать уже с номером на руках.
По приезде, через банк или почту — оплатить небольшую пошлину, порядка 7 реалов (по состоянию на 2026 год), в отделении Banco do Brasil, Caixa или на почте Correios; в некоторых случаях затем нужно донести документы в подразделение налоговой Receita Federal, чтобы завершить регистрацию.
Напрямую в Receita Federal — если вы уже в Бразилии; здесь регистрация бесплатна.

Как это выглядит по шагам:

Заполните анкету для иностранцев (FCPF) на сайте Receita Federal. Это короткая регистрационная форма для тех, у кого нет бразильских документов. Одна ловушка подводит почти всех: форма не принимает буквы со значками — вроде é или ä, — поэтому имя и фамилию вводите ровно так, как они написаны в машиночитаемой строке загранпаспорта.
Решите, где будете показывать документы — три пути перечислены выше. Если выбрали консульство, запись идёт через систему e-Consular, и на первую регистрацию иностранца обычно просят прийти лично, а не присылать бумаги почтой.
Возьмите загранпаспорт. Если уже есть CRNM — карточка регистрации иностранца — или хотя бы протокол о её оформлении, возьмите и её. Консульства вдобавок обычно просят подтверждение адреса в стране, где вы живёте сейчас, а некоторые — свидетельство о рождении или о браке с именами родителей.
Номер выдают в тот же визит или за пару рабочих дней. Receita Federal на странице услуги указывает около 15 минут на приём.
Хранить нужно распечатку, а не карточку. Пластиковых карточек CPF сейчас не выдают вообще. Агентству показывают Comprovante de Inscrição e de Situação Cadastral no CPF — страницу-выписку, которую в любой момент можно заново распечатать с сайта Receita Federal.

Список документов каждое консульство определяет само, так что перед поездкой загляните на страницу именно того, куда пойдёте.

С этого момента вы в системе: можете открыть банковский счёт, подключать услуги и, главное, подписывать договор. Счёт пригодится сразу — через него платят аренду и залог, а расчёты внутри страны идут в основном через Pix — местную систему мгновенных переводов; для открытия счёта обычно нужны CPF и подтверждение адреса, и многие цифровые банки работают с недавно приехавшими. Пока CPF нет, разговор с агентством упирается в него на первой же минуте, так что не откладывайте этот шаг ради просмотра квартир — сделайте наоборот.

Шаг 2. Temporada как мост: где жить, пока нет документов и поручителя

Аренда на temporada регулируется статьями 48–50 Lei do Inquilinato. Закон считает такой договор краткосрочным (не более 90 дней) и разрешает владельцу взять оплату вперёд за весь срок, а при желании — вдобавок запросить и гарантию (ст. 49). На практике же по temporada поручителя обычно не спрашивают: вы просто оплачиваете весь период проживания сразу, и это его заменяет. Именно поэтому temporada — идеальный мост: фиадора искать не нужно, кредитную историю никто не проверяет.

Что temporada вам даёт помимо крыши над головой:

Адрес — comprovante de residência, подтверждение места жительства (обычно счёт за коммунальные услуги на ваше имя), которое пригодится для банковского счёта и других формальностей.
Время — спокойно оформить CPF, открыть счёт, собрать подтверждение дохода и без спешки смотреть постоянное жильё — уже на месте, а не по переписке из-за границы.
Гибкость — если район не подошёл, вы не связаны длинным договором.

Практичный вариант такого моста — меблированное жильё на несколько месяцев: заезжаете с одним чемоданом — без своей мебели и без долгосрочных обязательств. Как выбрать такое жильё и на что смотреть при бронировании, мы подробно разбираем в гиде по меблированному жилью на 6–12 месяцев. И ещё одна деталь: если после окончания срока вы остались в квартире дольше 30 дней, а владелец не возражал, договор автоматически становится бессрочным и дальше живёт по обычным правилам аренды (ст. 50). Иногда именно так временное жильё и превращается в постоянное.

Как проверить объявление и владельца, чтобы не потерять предоплату на temporada

У temporada есть обратная сторона: раз вы платите вперёд, именно этот этап любят мошенники — берут предоплату за квартиру, которой у них нет или которая им не принадлежит. Несколько простых проверок закрывают почти весь риск.

Не переводите деньги до просмотра. Посмотрите жильё лично, отправьте доверенного человека или хотя бы проведите видеозвонок, где вам вживую показывают квартиру, а не пересылают фото из объявления.
Убедитесь, что перед вами владелец или уполномоченное лицо. Попросите matrícula do imóvel — выписку из реестра недвижимости — и сверьте имя; квитанция IPTU тоже должна быть оформлена на владельца.
Договор temporada — в письменном виде, с CPF обеих сторон, адресом, сроком и суммой.
Платите на счёт того же лица, что указано в договоре. Не на «счёт друга», не по случайной ссылке, не переводом незнакомцу.
Насторожитесь, если цена подозрительно низкая или вас торопят. «Решайте сейчас, есть другие желающие» — типичный приём, чтобы вы заплатили, не проверив.
Зафиксируйте состояние квартиры при заселении (vistoria с фото), чтобы депозит потом не стал предметом спора.

Подробный разбор схем обмана и того, как их распознать ещё в переписке, собран в отдельном материале про безопасную аренду и защиту от мошенников.

Шаг 3. Гарантия договора: что одобрят новичку и во что это обойдётся

Формы гарантии различаются двумя вещами: проверяют ли вашу кредитную историю и во что обходятся. Для приехавшего это сводит выбор к двум — caução (денежный залог, по закону не больше трёх месячных плат, ст. 38) и título de capitalização. Кредитную историю ни та, ни другая не смотрят. Seguro-fiança упирается как раз в историю, которой сразу после переезда ещё нет, а фиадора приезжему обычно взять негде. Полное сравнение всех четырёх форм — кому какая подходит и какие документы просит каждая — собрано в гиде по аренде без поручителя.

Чтобы эти «месячные платы» превратились в понятные суммы, нужен ориентир по ценам — и лучше измеренный, а не прикинутый на глаз. Ведь именно арендная плата, которую вы умножаете на три, сильнее всего двигает итоговую сумму на входе. Мы измерили медианную цену объявлений (медиана — это середина: у половины объявлений цена ниже, у половины выше) в тридцати городах Бразилии и семнадцати районах Сан-Паулу — с разбивкой по числу спален и типу жилья — и собрали цифры в индексе цен на аренду. Возьмите число по своему городу и нужному размеру квартиры, умножьте на три — примерно эту сумму и придётся заморозить в caução, плюс первая месячная плата и ежемесячные condomínio (плата за обслуживание дома) и IPTU (налог на недвижимость). Именно поэтому многим оказывается удобнее título de capitalização, где ту же сумму вносят одним взносом.

И держите в голове границу: temporada и оплата вперёд — это не гарантия по договору locação, а лишь способ прожить переходный период. Для длинного контракта гарантию всё равно нужно будет выбрать отдельно.

Что об этом говорит закон: одна гарантия на договор

Здесь ключевой факт, который экономит нервы и деньги: закон разрешает только одну гарантию на договор. Статья 37 заканчивается отдельным пунктом, который прямо запрещает требовать больше одной формы гарантии в одном договоре: условие, нарушающее этот запрет, силы не имеет. Более того, требование нескольких гарантий сразу закон считает наказуемым нарушением (ст. 43). То есть с вас не могут одновременно спрашивать и залог, и поручителя, и страховку. О том, какая именно гарантия будет в договоре, стороны договариваются сами, так что предложить свою можете и вы.

Закон перечисляет допустимые гарантии (ст. 37): caução (залог), fiança (поручительство — тот самый фиадор), seguro de fiança locatícia (страховка аренды) и передача в залог долей инвестиционного фонда. Почему приезжему в итоге остаются caução и título de capitalização, разобрано выше; добавим одну деталь: по seguro-fiança страховая проверяет CPF, доход и историю платежей — и без бразильской истории чаще всего отказывает.

Отдельно стоит знать про fiança digital — гарантию от финансовых онлайн-сервисов (например, CredPago или Garantti), которая заменяет поручителя за ежемесячную комиссию. Звучит удобно, но такие сервисы, как и страховая, обычно проверяют CPF и кредитную историю, поэтому недавно приехавшему без местной истории они чаще всего пока недоступны — и caução или título остаются самым надёжным вариантом.

Чек-лист документов и денег на подписание договора locação

К моменту подписания длинного договора у вас на руках должно быть примерно следующее.

Документы:

CPF.
Удостоверение личности — паспорт и CRNM: это карточка регистрации иностранца, которую выдаёт федеральная полиция (пока её изготавливают, показывают protocolo — подтверждение о подаче заявления).
Comprovante de renda — подтверждение дохода в любой доступной форме (выписка, трудовой договор, письмо работодателя, декларация).
Выбранная гарантия — внесённый caução, полис seguro-fiança или оформленный título de capitalização.
Иногда — comprovante de residência (например, счёт за услуги на текущий адрес).

Деньги, которые обычно нужны на старте:

Первая месячная плата.
Сумма гарантии (caução — до трёх месячных плат, годовая премия страховки или título).
Condomínio и IPTU, если они не включены в арендную плату, — обязательно уточните это заранее, чтобы платёж не оказался сюрпризом.
Депозиты за подключение коммунальных услуг.

Три вещи из закона, которые полезно знать до подписи. Гарантия по договору может быть только одна (ст. 37) — если у вас просят и залог, и поручителя, это незаконно. Денежный caução не может превышать трёх месячных плат (ст. 38). И договор обычно составлен на португальском: нотариальное заверение подписей (reconhecimento de firma) часто просят по привычке, но по закону договор действует и без него. Прочитайте контракт спокойно и, если язык ещё даётся тяжело, попросите построчный перевод ключевых пунктов — про сроки, индексацию арендной платы и штраф за досрочный выезд.

Два пункта договора стоит разобрать заранее, потому что именно они потом влияют на бюджет. Индексация (reajuste) — это ежегодный пересчёт арендной платы по индексу инфляции: чаще всего в договоре стоит один из двух — IGP-M или IPCA, — и раз в год плата вырастает на его величину, так что имеет смысл сразу посмотреть, какой индекс прописан в договоре. Штраф за досрочный выезд (multa) — компенсация владельцу, если вы съезжаете раньше срока: обычно это до трёх месячных плат, но по закону он уменьшается пропорционально тому, сколько вы уже прожили, а если вы прожили достаточно долго и заранее письменно предупредили о выезде, штрафа часто нет вовсе. Уточните обе цифры до подписи — сюрпризом они быть не должны.

Аренда по гуманитарной визе: что меняется для переехавших украинцев и русскоязычных

Для людей, затронутых вооружённым конфликтом в Украине, в Бразилии действует программа гуманитарного приёма (acolhida humanitária), введённая в 2022 году совместным приказом нескольких бразильских ведомств. Она даёт гуманитарную визу и разрешение на проживание; уже в Бразилии человек регистрируется в федеральной полиции и получает ту самую CRNM, которая и служит удостоверением личности для договоров. Программа периодически продлевается, поэтому её актуальный статус и условия лучше сверять на официальном портале gov.br.

Главное, что стоит понять про аренду в этом статусе: тип визы — не барьер. Ни CPF, ни договор аренды не зависят от того, по какой визе вы въехали. Иностранец, легально живущий в стране, имеет полное право снимать жильё. Реальные вопросы владельца лежат в другой плоскости — сможете ли вы платить и надолго ли собираетесь снимать.

Поэтому на встрече с агентством или владельцем будьте готовы спокойно ответить на четыре вопроса: есть ли у вас CPF, чем подтверждаете доход (comprovante de renda), какую гарантию предлагаете и на какой срок нужен договор. Сильный ход — сразу самому предложить caução или título de capitalização: это снимает тревогу владельца про «а вдруг иностранец без поручителя не заплатит» и показывает, что вы понимаете правила. С подтверждением дохода у недавно приехавших ситуация особая: зарплата приходит из-за границы, доход от фриланса или удалённой работы, а иногда есть только накопления. Жёсткого единого стандарта нет, поэтому в ход идёт всё, что показывает регулярные деньги: выписки с банковских счетов, в том числе зарубежных, трудовой договор или письмо работодателя, налоговая декларация, а для самозанятых — история поступлений за несколько месяцев. Если дохода на бумаге мало, его компенсируют накопления на счёте на несколько месяцев вперёд или более крупный caução либо título. Владельцы обычно смотрят на картину в целом, а не на одну справку. Если общая логика переезда и аренды пока размыта, начните с полного гида по аренде жилья в Бразилии для иностранцев, а сюда возвращайтесь за механикой.

Короткий словарь бразильских терминов

И напоследок — восемь слов, которые встречаются в объявлениях, договорах и разговорах с агентством, собранные в одном месте, чтобы было куда вернуться.

CPF (Cadastro de Pessoas Físicas) — индивидуальный налоговый номер физлица в Бразилии; без него в стране почти невозможно подписать договор аренды, открыть банковский счёт или подключить коммунальные услуги.
Fiador — поручитель по договору аренды, как правило местный житель с недвижимостью в собственности, который отвечает своим имуществом, если арендатор перестаёт платить.
Аренда на temporada — краткосрочная аренда жилья на срок не более 90 дней (ст. 48 Lei 8.245/1991), которая не требует поручителя и обычно оплачивается вперёд.
Seguro-fiança (seguro de fiança locatícia) — страховой полис, заменяющий поручителя: страховая гарантирует владельцу выплату при неоплате, а арендатор платит за это годовую премию.
Caução — денежный или имущественный залог по договору; денежный залог по закону не может превышать трёх месячных плат и хранится на сберегательном счёте в пользу арендатора (ст. 38 Lei 8.245/1991).
Título de capitalização — накопительный финансовый продукт, который арендатор покупает вместо поручителя; внесённая сумма замораживается как гарантия и возвращается в конце договора.
CRNM / RNM — CRNM (Carteira de Registro Nacional Migratório) — карточка регистрации иностранца, которую выдаёт федеральная полиция; именно она служит удостоверением личности для договоров, а её номер (RNM) вписывают в договор.
Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) — бразильский закон о городской аренде: регулирует права арендатора и владельца, виды гарантий и правила расторжения договора.

Частые вопросы

Можно ли снять квартиру в Бразилии без CPF?

На долгий срок — практически нет: CPF нужен для договора locação, коммунальных услуг и любой гарантии. Но он оформляется быстро и не привязан к визе, поэтому начинать стоит именно с него, а не с поиска квартиры.

Что такое фиадор и обязателен ли он?

Fiador — это местный поручитель с недвижимостью. Он не обязателен: закон (Lei 8.245/1991, ст. 37) разрешает лишь одну гарантию на договор, и вместо поручителя её роль может выполнять seguro-fiança, caução или título de capitalização.

Какую гарантию проще всего получить приехавшему без кредитной истории?

Обычно caução (залог до трёх месячных плат, ст. 38) или título de capitalização — они не требуют проверки кредитной истории. Seguro-fiança сложнее: нужны одобрение страховой, оформленный CPF и подтверждённый доход.

Можно ли получить CPF по гуманитарной или туристической визе?

Да. CPF не привязан к типу визы или виду на жительство и оформляется в Receita Federal, в отделении банка или почты, а также в бразильском консульстве ещё до вылета.

Как жить первые месяцы, пока нет документов и поручителя?

Через аренду на temporada — краткосрочную аренду по ст. 48 Lei 8.245. Она не требует фиадора, даёт адрес для банковского счёта и других формальностей и служит мостом к долгосрочному договору.

Обязателен ли договор на португальском и нужно ли заверять его у нотариуса?

Договор locação обычно на португальском. Нотариальное заверение подписей (reconhecimento de firma) часто просят, но по закону оно не требуется для действительности договора.

Когда порядок действий понятен, остаётся самое трудоёмкое — найти сами квартиры: объявления по одному и тому же жилью разбросаны сразу по нескольким порталам, и в каждой вкладке его приходится узнавать заново. RemRent уже собрал {{corpus:total:prose}} активных объявлений с крупнейших бразильских площадок и привёл их к единому виду — чтобы вы сравнивали жильё, а не вкладки браузера. Мы не сдаём квартиры и не участвуем в сделке — только помогаем найти нужное объявление. Оставьте почту в списке ожидания ниже, и мы позовём вас, как только поиск откроется.