Снять жильё в Бразилии иностранцу сложно не потому, что какой-то один шаг непосилен. Сложно потому, что шаги идут в порядке, о котором никто не предупреждает, и каждый способен застопорить вас намертво, если столкнуться с ним врасплох. Люди приезжают в уверенности, что самое трудное — это поиск квартиры, а потом обнаруживают, что не могут даже начать отбор вариантов: не хватает номера, о существовании которого они впервые слышат.

Этот гид проходит реальные препятствия в той последовательности, в какой вы на них наткнётесь: сначала налоговый номер, потом гарантия, следом договор на 30 месяцев и, наконец, пустая квартира, которая ждёт вас за входной дверью. Юрист для этого не нужен. Нужно понять всё в правильном порядке.

Может ли иностранец снять жильё в Бразилии? Честный ответ

Да. Ни экзамена на гражданство, ни постоянной визы для подписания договора аренды жилья в Бразилии не требуется. Туристы, студенты, удалённые работники и люди, которые в стране первую неделю, — все снимают квартиры, и закон, регулирующий аренду, после подписания договора относится к иностранному арендатору так же, как к бразильцу.

Сложности начинаются раньше — не в самой аренде, а в цепочке документов. Ни арендодатель, ни агентство не отдадут вам ключи под честное слово: им нужен национальный налоговый номер, подтверждение, что вы способны платить, и гарантия, которая покроет их, если платить вы перестанете. Стоит выпасть одному звену — и заявка просто не двигается. Одна площадка делает это особенно заметным: автоматическое одобрение на QuintoAndar опирается на бразильскую кредитную историю, которой у новоприбывшего пока быть не может, и это отсекает многих иностранных заявителей. Почему так выходит и что делать вместо этого, мы разбираем в отдельном материале про отказы QuintoAndar иностранцам.

Вот порядок, в котором препятствия встают у вас на пути, — и порядок, которому следует этот гид:

  1. Получите CPF — налоговый номер. Начать можно ещё до прилёта.
  2. Выберите гарантию: поручитель, seguro-fiança, залог или título de capitalização.
  3. Соберите документы: паспорт, CPF, подтверждение дохода, бумаги по гарантии.
  4. Смотрите квартиры — почти всегда вживую.
  5. Подпишите договор (обычно на 30 месяцев) и оплатите первоначальные расходы.
  6. Обставьте квартиру, потому что «без мебели» в Бразилии обычно значит пустая.

Препятствие 1: CPF — налоговый номер, который открывает любую аренду

CPF (Cadastro de Pessoas Físicas) — это индивидуальный налоговый номер, который выдаёт Федеральная налоговая служба Бразилии (Receita Federal). По сути это финансовое удостоверение почти для всего: открыть счёт в банке, оформить мобильную связь, подписать договор аренды. Ни одно агентство не примет вашу заявку без него — поэтому для иностранца настоящий первый шаг не поиск квартиры, а именно CPF. Получить его может любой иностранец, и наличие CPF не делает вас налоговым резидентом Бразилии.

Хорошая новость: CPF бесплатный, и находиться для этого в Бразилии не обязательно — оформить можно онлайн через сервис CPF на сайте Receita Federal, в бразильском консульстве за границей или через доверенное лицо по доверенности. Это единственное препятствие, которое стоит закрыть ещё до вылета: приземлиться в Сан-Паулу без CPF значит потерять первые дни на бюрократию вместо просмотров. Всю процедуру шаг за шагом — вместе с тонкостями для тех, у кого пока нет ни счёта, ни поручителя, — мы разбираем в отдельном гиде по аренде в Бразилии без CPF.

Препятствие 2: гарантия — поручитель, seguro-fiança, залог и título de capitalização

Бразильский арендодатель почти никогда не сдаёт жильё под одно ваше слово. Ему нужна garantia — юридическая подушка, которая заплатит ему, если поток арендной платы прервётся. Закон закрепляет виды гарантии, которые арендодатель вправе потребовать: caução (залог), fiança (поручительство), seguro-fiança (страхование арендных обязательств) и cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (залог долей инвестиционного фонда — для жилья почти не используется). И одно правило важнее всех прочих для новичка: арендодатель может требовать только одну гарантию на договор, а не две сразу. Если агентство просит с вас и поручителя, и залог одновременно — так закон не работает.

На практике вам предложат четыре варианта, и этот список не совсем совпадает с законом. Три — это повседневные формы перечисленных выше законных видов гарантии; четвёртый, título de capitalização, — рыночный продукт, который работает как разновидность залога, а не как отдельная законная категория, и правило одной гарантии распространяется и на него. Вот каждый в одной фразе, с точки зрения иностранца:

  • Fiador (поручитель) — бразилец с собственной недвижимостью подписывает договор вместе с вами и платит, если перестаёте платить вы; у большинства новоприбывших такого человека нет.
  • Seguro-fiança (страхование аренды) — вместо залога вы платите годовой взнос (обычно одна-две месячные платы в год) и проходите проверку кредитной истории; чаще всего это рабочий путь для иностранца, потому что бразильский поручитель не нужен.
  • Caução (денежный залог) — по закону не больше трёх месячных плат, возвращается в конце договора; подходит, когда есть свободные наличные, а агентство готово его принять.
  • Título de capitalização (накопительный сертификат) — единовременную сумму замораживают на срок договора и возвращают позже; вариант при свободных деньгах, которые не жалко связать.

Для большинства иностранцев практический ответ — seguro-fiança, потому что она снимает невыполнимое требование бразильского поручителя с собственной недвижимостью. Загвоздка — проверка кредитной истории, которая бывает неудобной, пока никакой финансовой истории в Бразилии у вас ещё нет. Часто страховые принимают вместо неё выписки из зарубежных банков, письмо от работодателя или подтверждение удалённого дохода. В гиде по аренде без поручителя мы разбираем, какие именно бумаги требует каждая из этих гарантий.

Препятствие 3: договор на 30 месяцев — что на самом деле требует Lei do Inquilinato

Аренду жилья в Бразилии регулирует Lei do Inquilinato — «Закон об аренде», Lei 8.245/91. Почти каждый договор, который вы подпишете, будет на 30 месяцев, и это число — не привычка агентств. Это законный порог, который меняет, кто распоряжается жильём по окончании срока.

  • 30 месяцев — переломная точка. Письменный договор аренды жилья на 30 месяцев или дольше заканчивается в свою дату, и владелец после этого может вернуть себе квартиру, не называя причины, — через механизм под названием denúncia vazia (безмотивное расторжение), по статье 46.
  • Более короткий договор защищает вас сильнее. Письменный договор меньше 30 месяцев не даёт владельцу этого права на возврат без объяснений в конце срока. Он продлевается на неопределённый срок, и, как правило, владелец не может забрать жильё без конкретного законного основания, пока вы не прожили в нём пять лет подряд.
  • Уйти раньше — это цена, а не катастрофа. Если расторгнуть договор до срока, вы должны штраф, пропорциональный оставшемуся времени, а не всю оставшуюся аренду целиком (статья 4). Чем дольше вы прожили, тем меньше штраф.
  • Денежный залог ограничен. Когда гарантия — это денежный caução, закон ограничивает его тремя месячными арендными платами и обязывает владельца держать деньги на сберегательном счёте в вашу пользу (статья 38).
  • Аренда не заморожена на весь срок. Раз в 12 месяцев арендная плата повышается по индексу инфляции, указанному в вашем договоре, — чаще всего это IGP-M или более мягкий IPCA. В нестабильный год эти два индекса могут сильно разойтись, поэтому проверьте, какой из них стоит в договоре, до подписания: на дистанции в 30 месяцев это разница между умеренным ежегодным ростом и резким — и именно это вы реально платите на втором и третьем году.

Итак, стандартный договор на 30 месяцев написан, чтобы защитить право владельца вернуть квартиру, а более короткий срок защищает вас. Владелец почти всегда предложит 30 месяцев. Если ваши планы пока не определены, полезно понимать, что длина договора — это предмет для торга, а не незыблемое правило природы. Этот материал носит справочный характер и не является юридической консультацией; конкретный договор стоит показать специалисту.

Препятствие 4: «без мебели» в Бразилии значит пустая квартира

Это препятствие настигает новичков уже после того, как они подписали договор. Во многих странах квартира без мебели всё равно имеет кухню, где можно готовить. В Бразилии это слово обычно означает стены и почти ничего больше.

Три ярлыка задают, что именно вы получаете:

  • Sem mobília (без мебели): как правило, нет плиты (fogão), нет холодильника, иногда нет кухонных шкафов, а нередко нет даже потолочных светильников — только торчащие провода или пустой патрон там, где должна висеть лампа.
  • Semimobiliado (частично с мебелью): обычно встроенные шкафы и часть техники — чаще всего плита, иногда холодильник, — но без кроватей, диванов и столов.
  • Mobiliado (с мебелью): можно въезжать и жить, техника и мебель на месте, и цена соответствующая.

Прочитайте это одно слово, прежде чем влюбиться в фотографии. Дешёвая на вид квартира sem mobília может обойтись в целое состояние, когда вы купите плиту, холодильник, светильники и всё остальное, а установка займёт время, которого в первые недели может не быть. Если вы приезжаете с чемоданами, а не с транспортным контейнером, заложите в бюджет обустройство пустой квартиры или сразу целитесь в вариант с мебелью. О том, как использовать меблированное жильё как мягкую посадку, мы пишем в гиде по квартирам с мебелью.

Список документов, который арендодатель попросит у иностранца

Когда CPF, гарантия и квартира готовы, сама заявка сводится к небольшой стопке документов. Отсканируйте их заранее: хорошие квартиры уходят быстро, и часто побеждает первая полная папка.

  • Паспорт — ваше основное удостоверение личности как иностранца.
  • CPF — налоговый номер из Препятствия 1, без вариантов.
  • CRNM, если она у вас есть, — Carteira de Registro Nacional Migratório, карта регистрации мигранта, которая пришла на смену старому RNE по миграционному закону 2017 года. Такая карта есть только у тех, кто получил вид на жительство; у туристов и недавно приехавших её нет, и снимать жильё можно без неё.
  • Подтверждение дохода — бразильские расчётные листки, если у вас есть местная работа; иначе выписки из банка, письмо от работодателя или подтверждение удалённого дохода. Агентства обычно хотят видеть месячный доход примерно втрое выше арендной платы.
  • Бумаги по гарантии — заявка на seguro-fiança, залог или документы поручителя, в зависимости от выбранного пути.

Если доход у вас из-за границы, готовьтесь к тому, что проверять его будет скорее страховая, чем арендодатель, и переведите ключевые документы заранее. Мы ведём более подробный список документов для аренды, по которому удобно идти пункт за пунктом.

Короткие пути для новичков: с мебелью, без поручителя и короткий договор

Не обязательно решать каждое препятствие на максимальной сложности в первый же день. Несколько осознанных обходных путей превращают многомесячное испытание в управляемый первый месяц.

Начните с мебели. Меблированная квартира или аренда на средний срок — самый удобный мостик, пока вы разбираетесь с CPF, банковским счётом и тем, в каком районе вам вообще хочется жить. В месяц это дороже, но покупает вам время и избавляет от ловушки пустой квартиры. Относитесь к этому как к мягкой посадке, а не к финальному жилью.

С самого начала фильтруйте по seguro-fiança. Вместо того чтобы гоняться за поручителем, которого у вас нет, ищите агентства и объявления, которые принимают страхование арендных обязательств. Это единственное изменение, которое быстрее всего открывает иностранцу рынок, — потому и подход «без поручителя» так важен для новичка.

Рассмотрите более короткий срок. Если ваши планы могут поменяться в пределах двух лет, договор меньше 30 месяцев оставляет больше контроля на вашей стороне, как объяснено в Препятствии 3. Именно для этого существует краткосрочная аренда и temporada (посуточная и помесячная сдача), хотя у неё свои правила и более высокая цена за месяц.

Выберите площадки осознанно. Долгосрочную аренду в Бразилии держат пять сайтов — ZAP Imóveis, OLX, ImovelWeb, Chaves na Mão и QuintoAndar, — и для новоприехавшего они устроены очень по-разному. На трёх из них смотреть объявления и писать объявителю можно вообще без CPF, так что поиск начинается ещё до налогового номера. На OLX написать частному хозяину получится только из аккаунта, а при регистрации спросят CPF. QuintoAndar же требует CPF, вид на жительство и доход из бразильского источника, прежде чем вообще рассмотрит заявку, — самая высокая стена из пяти. Интерфейс у всех пяти только португальский. Что каждый спрашивает на входе, что публикует в объявлениях и кому принадлежит, разобрано отдельно: где искать квартиру в Бразилии.

И ищите по всему рынку сразу. Одну и ту же квартиру часто размещают на нескольких порталах одновременно — почти всегда по одной и той же цене, — так что новичок в итоге сравнивает одно и то же жильё само с собой среди десятка открытых вкладок. Свести это дублирование в один вид — вот где иностранец экономит больше всего времени.

Сколько платить на входе: первый месяц, залог и комиссии

Сумма на входе удивляет людей сильнее, чем ежемесячная аренда, поэтому закладывайте в бюджет весь первый платёж, а не один месяц. Точная цифра целиком зависит от выбранной гарантии, но составляющие всегда одни и те же.

  • Аренда за первый месяц — платится при подписании или вскоре после.
  • Гарантия — та переменная, которая двигает итог. Seguro-fiança означает годовой взнос вместо залога; caução может удержать до трёх месячных плат; título de capitalização замораживает единовременную сумму. Что именно попадёт в ваш счёт, зависит от той единственной гарантии, которую использует ваш договор, — остальные в сумму не входят.
  • Condomínio и IPTU — часто пропорционально за ваш первый неполный месяц. Condomínio — это ежемесячный сбор на содержание дома; IPTU — муниципальный налог на недвижимость, который при аренде нередко перекладывают на арендатора. Проверьте по объявлению, указаны ли они сверх аренды или уже входят в неё.

Про комиссию агентства и административные сборы стоит спросить отдельно. При аренде закон возлагает комиссию за посредничество на владельца, а не на арендатора (статья 22, пункт VII) — в отличие от покупки, — так что счёт за брокерские или административные услуги, выставленный вам при подписании, стоит скорее оспорить, чем оплатить не глядя. Практика у агентств всё же разная, поэтому спрашивайте, за что и почему с вас берут деньги. Если сложить всё вместе, иностранцу стоит ждать, что платёж на входе составит где-то от полутора до четырёх месячных арендных плат, и почти целиком его определяет вид гарантии. Именно поэтому выбор гарантии на раннем этапе, ещё в Препятствии 2, формирует весь бюджет.

Vistoria при заселении: акт, который защищает ваш залог

Прежде чем принять ключи, зафиксируйте состояние квартиры. Vistoria de entrada — это письменная опись состояния жилья на момент передачи: каждая отметина на стене, каждый прибор, который работает или нет. И вы имеете на неё право: закон обязывает владельца по запросу выдать вам подробное описание состояния квартиры при передаче, с указанием всех имеющихся дефектов (статья 22, пункт V). По окончании договора от вас ждут, что вы вернёте квартиру в том состоянии, в каком получили, минус обычный износ, — поэтому именно vistoria стоит между возвращённым залогом и вычетом за повреждения, которых вы не наносили.

На практике: пройдите по квартире вместе с агентством, отметьте и сфотографируйте всё с датой на снимке и проследите, чтобы подписанный акт vistoria был приложен к договору. Если агентство его не предлагает — попросите сами: отсутствующий акт приёма почти всегда играет против арендатора при выезде.

Частые вопросы

Можно ли снять квартиру в Бразилии без CPF?

Для обычного договора — нет. Агентства и арендные платформы требуют CPF, чтобы оформить долгосрочный договор, да и страховые с гарантийными продуктами за договором к нему привязаны, так что на практике аренда жилья без CPF не двинется. Исключение — краткосрочная аренда и temporada: меблированное жильё на средний срок часто принимают по одному паспорту. Успокаивает то, что CPF может бесплатно получить любой иностранец — даже из-за границы и не будучи резидентом, — поэтому мы и считаем его настоящим первым шагом, ещё до поиска квартиры.

Может ли иностранец снять жильё без бразильского поручителя (fiador)?

Да. У большинства иностранцев нет знакомого бразильца с собственной недвижимостью, готового стать поручителем, — и он не нужен. Обычные альтернативы: seguro-fiança (страхование арендных обязательств с годовым взносом), caução (денежный залог не больше трёх месячных плат) и título de capitalização (накопительный сертификат). Для новичка чаще всего удобнее всего seguro-fiança, потому что местный поручитель не требуется.

Почему договоры аренды в Бразилии на 30 месяцев?

Потому что 30 месяцев — это порог в Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), после которого владелец может вернуть себе жильё в конце срока, не называя причины, через denúncia vazia (статья 46). Письменный договор короче 30 месяцев такого автоматического права владельцу не даёт — поэтому агентства по умолчанию ставят 30 месяцев. Долгий срок оставляет арендодателю свободу манёвра в конце договора.

Аренда растёт каждый год?

Да. Бразильский договор раз в 12 месяцев пересчитывает плату по индексу инфляции, прописанному в договоре, — чаще всего это IGP-M или IPCA. В нестабильный год эти индексы могут разойтись, так что стоит проверить, какой из них назван в вашем договоре, до подписания: на сроке в 30 месяцев именно он определяет, сколько вы реально платите на втором и третьем году.

В Бразилии квартиры сдают с мебелью?

Обычно нет. Большинство объявлений — sem mobília, что в Бразилии часто значит без плиты, без холодильника, а иногда и без потолочных светильников. Semimobiliado добавляет встроенные шкафы и часть техники; mobiliado полностью меблировано и стоит дороже. Всегда читайте, какой из трёх вариантов перед вами, прежде чем считать бюджет: квартира без мебели может нести крупные скрытые расходы на обустройство.

Какой залог может потребовать арендодатель?

Когда выбранная гарантия — денежный caução, Lei do Inquilinato ограничивает его тремя месячными арендными платами и обязывает владельца держать его на сберегательном счёте в пользу арендатора (статья 38). Помните, что залог — лишь один из нескольких видов гарантии, и арендодатель может требовать только одну гарантию на договор, так что залог поверх страховки или поручителя просить не должны.

Нужно ли быть в Бразилии, чтобы начать снимать жильё?

Для просмотров и подписания — по сути да, потому что почти все квартиры смотрят вживую, а договоры подписывают на месте. Но удивительно много можно подготовить удалённо: получить CPF из-за границы, решить, какую гарантию использовать, собрать и перевести документы о доходе, составить короткий список районов. Сделав эту подготовку до вылета, вы проведёте первые дни на просмотрах, а не в очереди в налоговой.

Ни одно из этих препятствий не является непреодолимым, если встречать их в правильном порядке, и почти вся боль сосредоточена в бумагах на входе, а не в самой квартире. По-настоящему муторным остаётся поиск: одно и то же жильё нередко висит сразу на нескольких порталах — в четырёх измеренных нами муниципалитетах так было у 53,8% квартир, — и настоящая работа сводится к тому, чтобы разглядеть, что три объявления — это одна квартира, и не пропустить тот нечастый случай, когда у копий расходится цена. Именно эту работу и берёт на себя RemRent: среди более 1,2 млн объявлений, собранных с крупнейших бразильских порталов, наше межпортальное устранение дублей сводит повторяющиеся копии одного жилья в одну честную карточку, где каждая цена видна рядом. Такой единый ясный взгляд на арендный рынок Бразилии мы и строим, а список раннего доступа открыт, пока мы его дорабатываем.