Аренда в Бразилии без поручителя: гид по гарантиям для иностранца

Откройте первое же бразильское объявление об аренде — и почти сразу упрётесь в фиадора. Фиадор (по-русски — поручитель) — это живущий в стране человек с собственной недвижимостью, который подписывает договор вместе с вами и обязуется платить, если платить перестанете вы. Для того, кто только приехал, это глухая стена: у вас нет родственника с квартирой в Сан-Паулу, нет за плечами нескольких лет бразильской кредитной истории, а если зарплату вам платит иностранная компания или вы работаете на себя и сами выставляете клиентам счета, то и привычная просьба «принесите три последних расчётных листка» к вам просто не подходит.

А теперь то, о чём приезжему обычно не говорят: фиадор не обязателен. Это лишь одна из нескольких форм гарантии, которые бразильский закон кладёт на стол, — и закон вовсе не требует приводить именно фиадора. Ниже разберём каждую форму гарантии в том порядке, в каком её и стоит пробовать человеку с иностранным паспортом: как подтвердить доход, которого от вас ждут, когда наёмной работы в Бразилии у вас нет, и какие права арендатора тихо играют на вашей стороне.

Настоящий барьер — гарантия, а не фиадор

В Бразилии почти никто не сдаёт жильё без страховки на случай неуплаты. Эта страховка называется garantia locatícia — гарантия по договору аренды, — и «снять без фиадора» здесь неправильная постановка вопроса. Фиадор — просто самая привычная её форма. Когда агентство (по-местному imobiliária или administradora) говорит, что ему нужен фиадор, на самом деле оно имеет в виду, что ему нужна гарантия. Предложите другую — тоже законную — и разговор меняется.

Это важно, потому что закон ограничивает сам список. Статья 37 «Закона об аренде» (Lei 8.245/91) — федерального закона, который регулирует аренду жилья по всей Бразилии, — перечисляет формы гарантии, которые арендодатель вправе потребовать. Фиадор в этом перечне лишь один из пунктов. Именно остальные пункты и открывают дорогу иностранцу или тому, кто работает на себя. Какую форму потребовать, в итоге решает арендодатель, но выбирать он может только из этого закрытого списка — а вы вправе предложить ту, что подходит вам, и искать хозяев, готовых её принять.

Формы гарантии в Бразилии — и насколько с каждой прост паспорт

Статья 37 задаёт закрытый перечень, и форм в нём всего четыре: fiança (тот самый фиадор), caução, seguro-fiança и cessão fiduciária. Арендодатель может требовать что-то одно из этого списка — и ничего сверх него. Вот каждая форма в одну фразу и кому она реально подходит:

• Фиадор: местный житель с собственной недвижимостью, который подписывает договор и обязуется платить, если не платите вы. Кому подходит: у кого уже есть на примете такой человек — согласный и с недвижимостью. Для новичка — редкость.
• Caução (денежный залог): сумма, которую вы вносите как обеспечение и получаете обратно в конце. Чаще всего это наличные — и тогда закон ограничивает её тремя месяцами аренды. По закону залогом могут быть и имущество, и вещи, но на практике почти всегда это деньги. Кому подходит: обладателям паспорта и самозанятым — вашу кредитную историю никто не смотрит.
• Seguro-fiança (страхование аренды): страховой полис, который вы оплачиваете и который покрывает арендодателю неуплату; оформляется только после того, как страховщик изучит ваш доход и кредитную историю. Кому подходит: тем, у кого есть подтверждаемый доход, — включая часть тех, кто зарабатывает за рубежом.
• Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: залог паёв инвестиционного фонда. Кому подходит: на практике почти никому — форма редкая и специфическая, приведена здесь только для полноты.

Помимо этого законного перечня рынок добавил два своих пути. Первый — título de capitalização: накопительный продукт, который вы покупаете и держите замороженным на весь срок договора, а в конце получаете обратно с денежной индексацией. Индексируют обычно по референсной ставке TR, а она годами держится около нуля и ниже инфляции, так что считайте это возвратом своих денег, а не заработком; путь подходит тому, у кого есть свободная сумма и кто хочет вернуть залог, а не потратить его на страховую премию. Второй — целая категория компаний, которые называют garantidora или, неформально, «гарантийными сервисами»: это не отдельная законная форма гарантии, но за регулярную плату они встают на место фиадора после быстрой проверки онлайн. Оба варианта достаточно важны для новичка, чтобы разобрать их отдельно ниже.

Одна таблица: какая форма примет иностранца

Полезнее всего держать перед глазами, как эти формы соотносятся по тем осям, от которых и зависит, скажут ли обладателю паспорта «да».

Внимательно посмотрите на столбец «проверяют ваш доход». Два пути, которые ничего не спрашивают ни про вашу кредитную историю, ни про зарплату, — caução и título de capitalização — это ровно те два, где обеспечением служат ваши собственные деньги. Поэтому они и срабатывают у любого, кто приехал без местной истории.

Начните с caução — залога, которому нет дела до вашей кредитной истории

Если наличные есть, caução — самое простое «да», доступное иностранцу. Вы вносите залог как обеспечение, и, поскольку он покрывает риск арендодателя, одобрять вашу платёжеспособность никому не нужно. Ни местного фиадора, ни страховщика со скоринговым алгоритмом, который взвешивал бы те полгода бразильской банковской истории, которых у вас пока нет.

Закон защищает вас здесь двумя конкретными способами. По статье 38 «Закона об аренде» залог наличными не может превышать эквивалент трёх месяцев аренды — всё, что требуют сверх, находится вне закона. Та же статья предписывает держать залог на сберегательном счёте (caderneta de poupança), и набежавшие проценты возвращаются вам в конце договора вместе с основной суммой — если нет долгов по аренде и повреждений. Так что caução — это не расход: это ваши же деньги, которые лежат как обеспечение и понемногу растут, пока не кончится договор. Одна привычка бережёт этот возврат: при заселении зафиксируйте состояние квартиры письменно — в ходе vistoria, осмотра при въезде, — да ещё с фотографиями, чтобы то, что уже было изношено или сломано, потом тихо не списали с вашего залога.

Загвоздка на практике одна: не каждый арендодатель пишет в объявлении, что готов принять залог, а часть агентств по привычке, а не по необходимости требует фиадора. Приём такой — спросить прямо и заранее: «Хочу снять с caução, до трёх месяцев, как разрешает закон. Так подойдёт?» Сформулировав вопрос так, со ссылкой на потолок, вы даёте понять, что знаете правила, — а это обычно укорачивает переговоры.

Seguro-fiança для иностранца: что на самом деле проверяет страховщик

Seguro-fiança — это страховой продукт. Вы платите премию, и, если перестаёте платить за аренду, страховщик покрывает арендодателя, а потом взыскивает сумму уже с вас. Раз риск берёт на себя страховая, она хочет убедиться, что вы способны платить, — а значит, до выдачи полиса проверяет ваш доход и кредитную историю. Именно на этом шаге и застревают иностранцы — и именно здесь понимание того, что подавать, меняет исход.

Две вещи тут не обсуждаются. Первое — CPF (индивидуальный налоговый номер): без него страховщик просто не сможет ничего проверить. Второе — доход, который вы можете подтвердить документами, приемлемыми для страховщика. Общее рыночное правило — подтверждённый месячный доход примерно втрое выше арендной платы; отсюда и более трудный вопрос: как это подтвердить, если доход у вас иностранный или вы работаете на себя. Следующий раздел — как раз таблица-подсказка ровно на этот случай.

Сколько это стоит? Премия — это годовая сумма, а не залог, и на практике она обычно выходит примерно в одну-две месячные платы за год (брокеры часто называют около 10–15% годовой аренды) и разбивается на ежемесячные взносы. Точная цифра гуляет в зависимости от вашей кредитной истории, города и покрытия, так что относитесь к ней как к порядку величины и просите письменный расчёт до того, как решитесь.

Готовность принимать доход из-за рубежа неодинакова. Одни страховщики и брокеры заметно гибче к зарубежным зарплатам и доходу фрилансера — некоторые даже специализируются на самозанятых и иностранцах, — а другие смотрят только на деньги, приходящие на бразильский счёт. Единого «дружелюбного к паспорту» бренда, который стоило бы назвать, по-прежнему нет, так что не верьте тем, кто обещает гарантированное «да». Надёжный путь — задать брокеру один прямой вопрос до того, как за что-то заплатите: «Вы принимаете доход из-за границы или от самозанятости — и какие документы под него берёте?» Если ответ расплывчатый, идите к следующему брокеру или к caução. Премия невозвратная, и обнаружить несостыковку уже после оплаты — совсем не то, чего хочется.

Título de capitalização и гарантийные компании: средний путь

Между «заморозить три месяца наличными» и «убедить страховщика» есть два промежуточных варианта, о которых стоит знать.

Título de capitalização — это продукт банка или страховой, который покупают специально ради роли гарантии. Вы приобретаете титул, его стоимость замораживается на срок договора, а в конце вы получаете деньги обратно с денежной индексацией — если долгов нет. Но индексируют обычно по ставке TR, а она держится около нуля и ниже инфляции, так что рассчитывайте примерно вернуть своё, а не заработать. Замороженная сумма согласуется с арендодателем и чаще всего составляет от трёх до двенадцати месяцев аренды — больше, чем caução, зато полностью возвращается по окончании срока. Одна оговорка, которую стоит вычитать в договоре: если забрать деньги досрочно, до конца аренды, обычно вернётся не вся сумма.

Garantidora, гарантийная компания, — это современная замена живому фиадору. Она берёт на себя роль фиадора в обмен на комиссию, обычно ежемесячный процент от аренды — нередко ближе к десяти процентам, — который назначают после быстрой онлайн-проверки. За год это набегает примерно на тот же порядок, что и премия по seguro-fiança, и, как и премия, покупает покрытие, а не возвращаемый залог. Часто это самый быстрый путь для того, у кого есть CPF и подтверждаемый доход, но попросту нет местного человека, готового подписаться. Плата за это в том, что комиссия — чистый расход, обратно она не приходит, и, как и с seguro-fiança, проверка может учесть иностранный доход, а может и нет. Задайте тот же прямой вопрос до того, как соглашаться. А если вы уже знаете, что QuintoAndar и похожие платформы обычно отказывают тем, у кого нет местных документов и истории, наш разбор почему приходит такой отказ и что с ним делать объясняет эту закономерность подробнее.

Правило «доход втрое выше аренды» без бразильского расчётного листка

Требование «доход втрое выше аренды» — это рыночный обычай, а не статья «Закона об аренде». Агентства и страховщики используют его как порог отсева. И раз это обычай, а не закон, то и годным подтверждением считается куда более широкий набор бумаг, чем предполагает стандартная просьба «принесите три последних holerite (расчётных листка)» — она заточена под официально нанятого бразильца с подписанной carteira de trabalho (это трудовой договор по режиму CLT, бразильской системе формального найма). Если это не про вас, вот как каждый тип дохода ложится на документ, который его подтверждает.

• Фрилансер или самозанятый (autônomo): DECORE — справка о доходах за подписью бразильского бухгалтера, тот самый документ, которого большинство агентств ждёт от работающих на себя, — подкреплённая выписками по счёту (extratos) за последние три–шесть месяцев с входящими поступлениями, вашей бразильской налоговой декларацией (Declaração de IRPF), если вы её подаёте, и подписанными договорами на услуги. Если у вас есть своя компания, добавьте документы о pró-labore — выплатах себе как учредителю.
• Удалённый сотрудник иностранной компании: трудовой договор, свежее письмо от работодателя с вашей должностью и зарплатой и выписки, где видно, как зарплата приходит. Перевод договора будет кстати.
• Оплата из-за рубежа в иностранной валюте: выписки по зарубежному счёту, иностранная налоговая декларация как аналог IRPF и трудовой договор или договор на услуги. Готовьтесь, что попросят перевод ключевых документов.
• Жизнь на сбережения или инвестиции: выписки, подтверждающие остаток. Это тот случай, когда правило дохода вообще перестают пытаться выполнить и берут caução или título, потому что обеспечением становятся сами деньги.
• Пенсионер или пассивный доход: выписки о пенсии, задекларированный доход от аренды или записи о дивидендах, подкреплённые налоговой декларацией, где всё это отражено.

Собрать этот пакет заранее — в PDF и с переводом на португальский — стоит ещё до первых просмотров: что именно нести и в каком виде, мы разбираем в чек-листе документов для аренды в Бразилии.

Обратите внимание на запасной выход, встроенный в этот список. Любой путь с проверкой дохода может споткнуться о правило трёхкратного дохода. Два пути, где такой проверки нет, — caução и título — обходят весь этот экзамен стороной. Если подтверждение дохода превращается в стену из переведённых бумаг, это и есть сигнал сменить стратегию, а не собрать ещё одну справку.

В каком порядке пробовать гарантии: первая, вторая, третья

Разложите части по порядку — и путь перестаёт быть лабиринтом. Двигайтесь по этой последовательности, отталкиваясь от того, где вы находитесь на самом деле.

1. Ещё нет CPF? Начните с него. Всё остальное заблокировано, пока его у вас нет. Иностранец может получить CPF бесплатно по действующему паспорту и подтверждению адреса (иностранный адрес тоже принимают). В отделении налоговой службы (Receita Federal) в Бразилии номер обычно выдают в тот же день; через бразильское консульство за рубежом — от нескольких дней до нескольких недель. Без CPF ни один пункт этого списка оценить нельзя. Как его получить и что даёт (и чего не даёт) его отсутствие — в нашем гиде о том, как снять квартиру в Бразилии без CPF.
2. Есть наличные, а местной кредитной истории мало или нет вовсе? Идите прямо к caução. Он не смотрит на вашу кредитную историю, по закону ограничен тремя месяцами аренды и возвращается к вам с процентами. Для большинства новичков это самое быстрое «да».
3. Есть CPF и подтверждаемый доход, но нет местного фиадора? Попробуйте garantidora или seguro-fiança — и сразу, до оплаты любой проверки, спросите, принимают ли они иностранный доход или доход от самозанятости.
4. Хотите вернуть деньги, а не потратить их на премию, и можете заморозить сумму побольше? Спросите про título de capitalização. Денег связано больше — обычно от нескольких месяцев до года аренды, — зато в конце они возвращаются с денежной индексацией (как правило, по ставке TR, которая часто идёт ниже инфляции).
5. Ничего из этого не подходит? Остаются два запасных варианта. Если у вас вдруг есть готовый подписаться местный житель с собственной недвижимостью, фиадор — самый дешёвый вариант без затрат вперёд; только проследите, чтобы арендодатель не требовал вдобавок ещё и залог, — а это, как объясняет следующий раздел, запрещено. Если такого человека нет, поменяйте сам тип жилья, которое ищете: аренда напрямую у собственника и меблированные квартиры на средний срок обычно просят гарантии полегче.

Большинство обладателей паспорта, приезжающих без местных связей, оказываются на шаге два или три. Если вы всё ещё складываете общую картину, наш полный гид по аренде жилья в Бразилии для иностранцев ставит вопрос гарантии внутрь всего процесса.

Перед подписанием: права, которые иностранцы упускают

«Закон об аренде» не ставит права арендатора в зависимость от гражданства. Те же гарантии, что защищают бразильца, защищают и вас — и две из них прямо ограничивают то, что арендодатель вправе потребовать в качестве обеспечения.

Первая — правило одной гарантии. Единственный параграф статьи 37 (по-португальски parágrafo único) под страхом недействительности запрещает требовать больше одной формы гарантии в одном договоре. Проще говоря, арендодатель не может обязать вас предоставить и фиадора, и caução, или полис страховки и залог. Если в договоре свалены две формы сразу, такое условие ничтожно. Это одно из самых частых злоупотреблений, на которое иностранцы соглашаются просто потому, что не знают: так нельзя.

Вторая — уже упомянутый потолок caução: по статье 38 денежный залог не может превышать трёх месяцев аренды, обязан лежать на сберегательном счёте и возвращается вам с процентами. Любой пункт договора про залог сверяйте с этой цифрой ещё до подписания.

За обоими ограничениями стоит реальная сила закона, а не только ничтожность условия. Статья 43 того же закона делает уголовным проступком (contravenção penal) требование больше одной гарантии или взимание сверх аренды и разрешённых сборов; наказание — штраф в размере от трёх до двенадцати месяцев аренды, который обращается в пользу арендатора. Судиться с арендодателем из-за этого вы вряд ли станете, но это показывает, насколько прочно закон стоит на вашей стороне в этих переговорах, — и это удобный аргумент наготове, если агентство упрётся.

Для обычного договора аренды жилья ничего из этого не требует юриста. Требует одного внимательного прочтения договора — с этими двумя фактами в голове. Этот материал — общая информация, а не юридическая консультация, так что для договора с необычными пунктами или для уже назревающего спора короткая встреча с бразильским юристом — хорошо потраченные деньги. А если связывать себя долгим договором, пока документы ещё в сборе, не хочется, временным мостиком может послужить меблированная квартира на средний срок — она выиграет вам нужные несколько недель.

Частые вопросы

Можно ли иностранцу снять квартиру в Бразилии без фиадора?

Да. Фиадор — лишь одна из форм гарантии, разрешённых статьёй 37 «Закона об аренде» (Lei 8.245/91). Caução (возвращаемый денежный залог, ограниченный по закону тремя месяцами аренды) или seguro-fiança (страхование аренды) — обычные пути для обладателя паспорта, и ни один из них не требует местного фиадора.

Нужен ли CPF, чтобы снимать жильё в Бразилии?

На практике — да. CPF нужен, чтобы вообще подписать официальный договор, и он обязателен для того, чтобы seguro-fiança или гарантийная компания провели любую проверку. Договору с caução нужно меньше всего дополнительных бумаг, но CPF всё равно понадобится. Иностранец получает его бесплатно — в отделении налоговой службы (Receita Federal) или в бразильском консульстве за рубежом, по действующему паспорту, — и это первый шаг к тому, чтобы вас вообще начали оценивать.

Как подтвердить доход втрое выше аренды, если я работаю на себя или получаю деньги из-за рубежа?

Цифра «втрое выше аренды» — рыночный обычай, а не норма закона, поэтому и принимаемые доказательства шире, чем расчётные листки. Обычные документы — выписки по счёту, налоговая декларация (бразильская IRPF или её иностранный аналог) и подписанные договоры на услуги или удалённую работу. А если выбрать caução, проверку дохода можно обойти целиком: обеспечением вместо зарплаты становятся ваши собственные деньги.

Может ли арендодатель требовать и фиадора, и залог сразу?

Нет. Единственный параграф статьи 37 «Закона об аренде» под страхом недействительности запрещает требовать больше одной формы гарантии в одном договоре. Требовать фиадора и caução вместе или полис страховки и залог вместе нельзя, и такое условие ничтожно.

Ограничен ли залог (caução) в Бразилии?

Да. По статье 38 «Закона об аренде» денежный залог не может превышать эквивалент трёх месяцев аренды. Он должен лежать на сберегательном счёте, а набежавшие проценты возвращаются вам в конце договора. Всё, что требуют сверх трёх месяцев аренды, — вне закона.

Чем seguro-fiança отличается от caução?

Caução — это ваши собственные возвращаемые деньги, которые лежат как обеспечение и возвращаются с процентами по вкладу, когда договор заканчивается. Seguro-fiança — страховой полис с премией, которую вы платите и не получаете назад, и оформляется он только после того, как страховщик проверит ваш доход и кредитную историю. Caução не стоит вам ничего, кроме замороженных денег; seguro-fiança стоит премии, но не связывает капитал.

Как найти жильё, которое действительно примет вашу гарантию

Когда вы поняли, какая garantia вам подходит, остаётся найти жильё, которое её примет, — а это сложнее, чем должно бы быть. Рынок раскидан по отдельным порталам, каждый показывает лишь свой кусок, и по нашему замеру больше половины квартир висит сразу на нескольких из них. RemRent мы строим как единый поиск: он охватит более 1,2 млн объявлений об аренде в Бразилии и сведёт повторы в одну честную карточку — чтобы силы уходили на сравнение реальных вариантов и на правильный вопрос про гарантию каждому арендодателю, а не на то, чтобы заново повторять один и тот же поиск с портала на портал. Если это и есть тот поиск, которого вам сейчас не хватает, оставьте почту в списке ожидания ниже — и мы дадим знать, как только он откроется.