Аренда в Бразилии без поручителя: гид по гарантиям для иностранца

Фиадора можно не искать — вот короткий ответ. Фиадор (по-русски — поручитель) — это живущий в Бразилии человек с собственной недвижимостью, который подписывает договор вместе с вами и платит, если платить перестанете вы. Но фиадор — лишь одна из четырёх форм гарантии: так в Бразилии называют то, чем арендатор обеспечивает будущие платежи. Потребовать закон разрешает всего одну форму, и как минимум две из них работают у человека с одним иностранным паспортом.

Стена тут не в самом фиадоре, а в привычке. Если вы приехали со схемой «залог за месяц плюс комиссия агенту», в Бразилии она не срабатывает: здесь у вас просят не залог как таковой, а гарантию по договору, и предложить свой вариант вправе вы сами. У того, кто только приехал, нет ни родственника с квартирой в Сан-Паулу, ни нескольких лет бразильской кредитной истории. А если зарплату платит иностранная компания или вы работаете на себя и сами выставляете клиентам счета, то и привычная просьба «принесите три последних расчётных листка» к вам просто не подходит. Именно поэтому важно знать, что фиадор — не единственный ключ к двери.

Что это значит для денег, коротко. Caução — денежный залог: закон ограничивает его тремя месячными арендными платами, он лежит на сберегательном счёте и в конце возвращается вам с процентами, то есть это не расход, а ваши же деньги, замороженные на срок договора. Seguro-fiança — страховка аренды: годовой взнос, который страховая называет премией, обычно равен одной-двум месячным арендным платам, при более слабом профиле — до трёх, и назад эти деньги не возвращаются никогда. Гарантийная компания — фирма, которая за плату встаёт на место поручителя, — берёт ежемесячную долю от аренды, нередко ближе к десяти процентам, и это тоже чистый расход.

Первые два шага, если вы только приехали, простые. Получите CPF — это бесплатный индивидуальный налоговый номер, бразильский аналог ИНН, без которого не оформляется ни одна форма гарантии. А дальше сами спрашивайте у арендодателя про caução, не дожидаясь, пока вам назовут фиадора: залог не смотрит на кредитную историю, и для большинства новичков это самое быстрое «да». Ниже — все формы по порядку, чем подтверждать доход без бразильского расчётного листка и два ограничения, которые закон ставит арендодателю.

Настоящий барьер — гарантия, а не фиадор

В Бразилии почти никто не сдаёт жильё без подстраховки на случай неуплаты. Эта подстраховка называется garantia locatícia — гарантия по договору аренды, — и «снять без фиадора» здесь неправильная постановка вопроса. Фиадор — просто самая привычная её форма. Когда агентство (по-местному imobiliária или administradora) говорит, что ему нужен фиадор, на самом деле оно имеет в виду, что ему нужна гарантия. Предложите другую — тоже законную — и разговор меняется.

Это важно, потому что список форм задаёт закон. Называется он «Закон об аренде», по-португальски Lei do Inquilinato — именно под этим именем на него ссылаются договоры (Lei 8.245/91). Формы гарантии, которые арендодатель вправе потребовать, перечислены в его статье 37. Фиадор в этом перечне лишь один из пунктов. Именно остальные пункты и открывают дорогу иностранцу или тому, кто работает на себя. Какую форму потребовать, в итоге решает арендодатель, но выбирать он может только из этого списка: дописать в него что-то своё нельзя, а вы вправе предложить ту форму, что подходит вам, и искать хозяев, готовых её принять.

Формы гарантии в Бразилии — и с какой из них проще всего с одним паспортом

Форм в этом списке всего четыре: fiança (тот самый фиадор), caução, seguro-fiança и cessão fiduciária. Арендодатель может требовать что-то одно из этого списка — и ничего сверх него. Вот каждая форма в одну фразу и кому она реально подходит:

• Фиадор: местный житель с собственной недвижимостью, который подписывает договор и обязуется платить, если не платите вы. Кому подходит: у кого уже есть на примете такой человек — согласный и с недвижимостью. Для новичка — редкость.
• Caução (денежный залог): сумма, которую вы вносите как обеспечение и получаете обратно в конце. Чаще всего это наличные — и тогда закон ограничивает её тремя месяцами аренды. По закону залогом могут быть и имущество, и вещи, но на практике почти всегда это деньги. Кому подходит: обладателям паспорта и самозанятым — вашу кредитную историю никто не смотрит.
• Seguro-fiança (страхование аренды): страховой полис, который вы оплачиваете и который покрывает арендодателю неуплату; оформляется только после того, как страховщик изучит ваш доход и кредитную историю. Кому подходит: тем, у кого есть подтверждаемый доход, — включая часть тех, кто зарабатывает за рубежом.
• Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: это когда вместо денег в залог идут ваши вложения в инвестиционном фонде. Кому подходит: на практике почти никому — форма редкая и специфическая, приведена здесь только для полноты.

Помимо этого законного перечня рынок добавил два своих пути. Первый — título de capitalização: накопительный продукт, который вы покупаете и держите замороженным на весь срок договора, а в конце получаете обратно с денежной индексацией. Индексируют обычно по базовой ставке TR, а она годами держится около нуля и ниже инфляции, так что считайте это возвратом своих денег, а не заработком; путь подходит тому, у кого есть свободная сумма и кто хочет вернуть залог, а не потратить его на страховую премию. Второй — целая категория компаний, которые называют словом garantidora или, неформально, «гарантийными сервисами»: это не отдельная законная форма гарантии, но за регулярную плату они встают на место фиадора после быстрой проверки онлайн. Оба варианта достаточно важны для новичка, чтобы разобрать их отдельно ниже.

Одна таблица: какая форма примет иностранца

Удобнее всего держать перед глазами таблицу: в ней собрано ровно то, от чего и зависит, скажут ли обладателю паспорта «да». В столбце про CPF речь о том самом индивидуальном налоговом номере: он нужен при любой форме, так что получать его придётся в любом случае.

Внимательно посмотрите на столбец «проверяют ваш доход». Два пути, которые ничего не спрашивают ни про вашу кредитную историю, ни про зарплату, — caução и título de capitalização — это ровно те два, где обеспечением служат ваши собственные деньги. Поэтому они и срабатывают у любого, кто приехал без местной истории.

В каком порядке пробовать гарантии: первая, вторая, третья

Разложите варианты по порядку — и путь перестаёт быть лабиринтом. Двигайтесь по этой последовательности, отталкиваясь от того, где вы находитесь на самом деле.

1. Ещё нет CPF? Начните с него. Всё остальное заблокировано, пока его у вас нет. Иностранец может получить CPF бесплатно по действующему паспорту и подтверждению адреса (иностранный адрес тоже принимают). В отделении налоговой службы (Receita Federal) в Бразилии номер обычно выдают в тот же день; через бразильское консульство за рубежом — от нескольких дней до нескольких недель. Без CPF ни один пункт этого списка оценить нельзя. Как его получить и что можно (а чего нельзя) сделать, пока его нет, — в нашем гиде о том, как снять квартиру в Бразилии без CPF.
2. Есть наличные, а местной кредитной истории мало или нет вовсе? Идите прямо к caução. Он не смотрит на вашу кредитную историю, по закону ограничен тремя месяцами аренды и возвращается к вам с процентами. Для большинства новичков это самое быстрое «да».
3. Есть CPF и подтверждаемый доход, но нет местного фиадора? Попробуйте garantidora или seguro-fiança — и сразу, до оплаты любой проверки, спросите, принимают ли они иностранный доход или доход от самозанятости.
4. Хотите вернуть деньги, а не потратить их на премию, и можете заморозить сумму побольше? Спросите про título de capitalização. Денег связано больше — обычно от нескольких месяцев до года аренды, — зато в конце они возвращаются с денежной индексацией (как правило, по ставке TR, которая часто идёт ниже инфляции).
5. Ничего из этого не подходит? Остаются два запасных варианта. Если у вас вдруг есть готовый подписаться местный житель с собственной недвижимостью, фиадор — самый дешёвый вариант без затрат вперёд; только проследите, чтобы арендодатель не требовал вдобавок ещё и залог: две гарантии сразу запрещены — почему, разбираем ниже, в разделе «Перед подписанием». Если такого человека нет, поменяйте сам тип жилья, которое ищете: аренда напрямую у собственника и меблированные квартиры на средний срок обычно просят гарантии полегче.

Большинство обладателей паспорта, приезжающих без местных связей, оказываются на шаге два или три. Если вы всё ещё складываете общую картину, наш полный гид по аренде жилья в Бразилии для иностранцев ставит вопрос гарантии внутрь всего процесса.

Начните с caução — залога, которому нет дела до вашей кредитной истории

Если наличные есть, caução — самое простое «да», доступное иностранцу. Вы вносите залог как обеспечение, и, поскольку он покрывает риск арендодателя, одобрять вашу платёжеспособность никому не нужно. Здесь не нужны ни местный фиадор, ни страховая компания, которая считала бы ваш рейтинг по бразильской банковской истории — а её у вас пока и нет.

Закон защищает вас здесь двумя конкретными способами. По статье 38 «Закона об аренде» залог наличными не может быть больше трёх месячных арендных плат — всё, что требуют сверх, незаконно. Та же статья требует держать залог на сберегательном счёте (caderneta de poupança), и набежавшие проценты возвращаются вам в конце договора вместе с основной суммой — если нет долгов по аренде и повреждений. Так что caução — это не расход: это ваши же деньги, которые лежат как обеспечение и понемногу растут, пока не кончится договор. Одна привычка помогает этот возврат сохранить. При заселении зафиксируйте состояние квартиры письменно — это и есть vistoria, осмотр при въезде. Снимите заодно всё на фото: тогда то, что было изношено или сломано до вас, потом не спишут с вашего залога.

Загвоздка на практике одна: не каждый арендодатель пишет в объявлении, что готов принять залог, а часть агентств по привычке, а не по необходимости требует фиадора. Приём такой — спросить прямо и заранее: «Хочу снять с caução — залог до трёх месячных арендных плат, как разрешает закон. Так подойдёт?» Сформулировав вопрос так, со ссылкой на потолок, вы даёте понять, что знаете правила, — а это обычно укорачивает переговоры.

Seguro-fiança для иностранца: что на самом деле проверяет страховщик

Seguro-fiança — это страховой продукт. Вы платите премию, и, если перестаёте платить за аренду, страховщик покрывает арендодателя, а потом взыскивает сумму уже с вас. Раз риск берёт на себя страховая, она хочет убедиться, что вы способны платить, — а значит, до выдачи полиса проверяет ваш доход и кредитную историю. Именно на этом шаге и застревают иностранцы — и именно здесь всё решает то, какие документы вы подадите.

Две вещи тут не обсуждаются. Первое — CPF: без него страховщик просто не сможет ничего проверить. Второе — доход, который вы можете подтвердить документами, приемлемыми для страховщика. Общее рыночное правило — подтверждённый месячный доход примерно втрое выше арендной платы; отсюда и более трудный вопрос: как это подтвердить, если доход у вас иностранный или вы работаете на себя. Ответу на него посвящён отдельный раздел ниже — «Правило „доход втрое выше аренды“».

Сколько это стоит? Премия — годовая сумма, а не залог, и платят её обычно ежемесячными взносами. Как правило, она равна одной-двум месячным арендным платам; эту же вилку брокеры часто называют иначе — 10–15% годовой аренды. При более слабом профиле или у другого страховщика премия доходит и до трёх месячных арендных плат. Точную цифру даст только расчёт: она зависит от вашей кредитной истории, города и покрытия, так что берите эту вилку как порядок величины и просите письменный расчёт, прежде чем за что-то платить.

Готовность принимать доход из-за рубежа неодинакова. Одни страховщики и брокеры заметно гибче к зарубежным зарплатам и доходу фрилансера — некоторые даже специализируются на самозанятых и иностранцах, — а другие смотрят только на деньги, приходящие на бразильский счёт. Назвать одну страховую, которая заведомо дружелюбна к иностранцу, нельзя: такой попросту нет, так что не верьте тем, кто обещает гарантированное «да». Надёжный путь — задать брокеру один прямой вопрос до того, как за что-то заплатите: «Вы принимаете доход из-за границы или от самозанятости — и какие документы под него берёте?» Если ответ расплывчатый, идите к следующему брокеру или к caução. Премия невозвратная, и обнаружить несостыковку уже после оплаты — совсем не то, чего хочется.

Título de capitalização и гарантийные компании: средний путь

Между «заморозить три месяца наличными» и «убедить страховщика» есть два промежуточных варианта, о которых стоит знать.

Título de capitalização — это продукт банка или страховой, который покупают специально ради роли гарантии. Вы покупаете такой сертификат, его стоимость замораживается на срок договора, а в конце вы получаете деньги обратно с денежной индексацией — если долгов нет. Но индексируют обычно по ставке TR, а она держится около нуля и ниже инфляции, так что рассчитывайте примерно вернуть своё, а не заработать. Замороженная сумма согласуется с арендодателем и чаще всего составляет от трёх до двенадцати месяцев аренды — больше, чем caução, зато полностью возвращается по окончании срока. Одна оговорка, которую стоит вычитать в договоре: если забрать деньги досрочно, до конца аренды, обычно вернётся не вся сумма.

Garantidora, гарантийная компания, — это современная замена живому фиадору. Она берёт на себя роль фиадора за комиссию: обычно это ежемесячная доля от аренды, нередко ближе к десяти процентам, и назначают её после быстрой онлайн-проверки. За год комиссия набегает примерно на ту же величину, что и типичная премия по seguro-fiança, и точно так же это плата за защиту арендодателя, а не возвращаемый залог. Часто это самый быстрый путь для того, у кого есть CPF и подтверждаемый доход, но попросту нет местного человека, готового подписаться. Плата за скорость в том, что комиссия — чистый расход: обратно её не вернут. И, как и с seguro-fiança, проверка может учесть иностранный доход, а может и нет. Задайте тот же прямой вопрос до того, как соглашаться. А если вы уже знаете, что QuintoAndar и похожие платформы обычно отказывают тем, у кого нет местных документов и истории, наш разбор почему приходит такой отказ и что с ним делать объясняет эту закономерность подробнее.

Перед подписанием: права, которые иностранцы упускают

Права арендатора в «Законе об аренде» не зависят от гражданства. Те же правила, что защищают бразильца, защищают и вас — и два из них прямо ограничивают то, что арендодатель вправе потребовать в качестве гарантии.

Первое — правило одной гарантии. Статья 37 заканчивается коротким пунктом, который запрещает требовать больше одной формы гарантии в одном договоре. Проще говоря, арендодатель не может обязать вас дать и фиадора, и caução, или полис страховки и залог. Если в договоре стоят сразу две формы, такое условие силы не имеет. Это одно из самых частых злоупотреблений: иностранцы соглашаются на него просто потому, что не знают о запрете.

Второе — уже упомянутый потолок caução: по статье 38 денежный залог не может превышать трёх месяцев аренды, обязан лежать на сберегательном счёте и возвращается вам с процентами. Любой пункт договора про залог сверяйте с этой цифрой ещё до подписания.

Дело не только в том, что такое условие недействительно, — за обоими ограничениями стоит ещё и штраф. Статья 43 того же закона прямо называет нарушением и требование двух гарантий сразу, и плату сверх аренды и разрешённых сборов: штраф — от трёх до двенадцати месячных арендных плат, и достаётся он арендатору. Судиться с арендодателем из-за этого вы вряд ли станете, но это показывает, насколько прочно закон стоит на вашей стороне, — и такой аргумент удобно держать наготове, если агентство упрётся.

Для обычного договора аренды жилья ничего из этого не требует юриста — достаточно один раз внимательно прочитать договор, держа в голове эти два правила. Этот материал — общая информация, а не юридическая консультация, так что для договора с необычными пунктами или для уже назревающего спора короткая встреча с бразильским юристом — хорошо потраченные деньги. А если связывать себя долгим договором, пока документы ещё в сборе, не хочется, временным мостиком может послужить меблированная квартира на средний срок — она выиграет вам нужные несколько недель.

Правило «доход втрое выше аренды» без бразильского расчётного листка

Требование «доход втрое выше аренды» — это рыночный обычай, а не статья «Закона об аренде». Агентства и страховщики используют его как порог отсева. И раз это обычай, а не закон, то и годным подтверждением считается куда более широкий набор бумаг, чем предполагает стандартная просьба «принесите три последних holerite (расчётных листка)». Она заточена под официально нанятого бразильца с подписанной carteira de trabalho — а это трудовой договор по режиму CLT, бразильской системе формального найма. Если это не про вас, вот как каждый тип дохода ложится на документ, который его подтверждает.

• Фрилансер или самозанятый (autônomo): DECORE — справка о доходах за подписью бразильского бухгалтера, тот самый документ, которого большинство агентств ждёт от работающих на себя, — подкреплённая выписками по счёту (extratos) за последние три–шесть месяцев с входящими поступлениями, вашей бразильской налоговой декларацией (Declaração de IRPF), если вы её подаёте, и подписанными договорами на услуги. Если у вас есть своя компания, добавьте документы о pró-labore — выплатах себе как учредителю.
• Удалённый сотрудник иностранной компании: трудовой договор, свежее письмо от работодателя с вашей должностью и зарплатой и выписки, где видно, как зарплата приходит. Перевод договора будет кстати.
• Оплата из-за рубежа в иностранной валюте: выписки по зарубежному счёту, иностранная налоговая декларация как аналог IRPF и трудовой договор или договор на услуги. Готовьтесь, что попросят перевод ключевых документов.
• Жизнь на сбережения или инвестиции: выписки, подтверждающие остаток. Это тот случай, когда правило дохода вообще перестают пытаться выполнить и берут caução или título, потому что обеспечением становятся сами деньги.
• Пенсионер или пассивный доход: выписки о пенсии, задекларированный доход от аренды или записи о дивидендах, подкреплённые налоговой декларацией, где всё это отражено.

Собрать этот пакет заранее — в PDF и с переводом на португальский — стоит ещё до первых просмотров: что именно нести и в каком виде, мы разбираем в чек-листе документов для аренды в Бразилии.

Обратите внимание на запасной выход, встроенный в этот список. Любой путь с проверкой дохода может споткнуться о правило трёхкратного дохода. Два пути, где такой проверки нет, — caução и título — обходят весь этот экзамен стороной. Если подтверждение дохода превращается в стену из переведённых бумаг, это и есть сигнал сменить стратегию, а не собрать ещё одну справку.

Частые вопросы

Можно ли иностранцу снять квартиру в Бразилии без фиадора?

Да. Фиадор — лишь одна из форм гарантии, разрешённых статьёй 37 «Закона об аренде» (Lei 8.245/91). Caução (возвращаемый денежный залог, ограниченный по закону тремя месяцами аренды) или seguro-fiança (страхование аренды) — обычные пути для обладателя паспорта, и ни один из них не требует местного фиадора.

Нужен ли CPF, чтобы снимать жильё в Бразилии?

На практике — да. CPF нужен, чтобы вообще подписать официальный договор, и он обязателен для того, чтобы seguro-fiança или гарантийная компания провели любую проверку. Договору с caução нужно меньше всего дополнительных бумаг, но CPF всё равно понадобится. Иностранец получает его бесплатно — в отделении налоговой службы (Receita Federal) или в бразильском консульстве за рубежом, по действующему паспорту, — и это первый шаг к тому, чтобы вас вообще начали оценивать.

Как подтвердить доход втрое выше аренды, если я работаю на себя или получаю деньги из-за рубежа?

Цифра «втрое выше аренды» — рыночный обычай, а не норма закона, поэтому и принимаемые доказательства шире, чем расчётные листки. Обычные документы — выписки по счёту, налоговая декларация (бразильская IRPF или её иностранный аналог) и подписанные договоры на услуги или удалённую работу. А если выбрать caução, проверку дохода можно обойти целиком: обеспечением вместо зарплаты становятся ваши собственные деньги.

Может ли арендодатель требовать и фиадора, и залог сразу?

Нет. Статья 37 «Закона об аренде» заканчивается пунктом, который запрещает требовать больше одной формы гарантии в одном договоре. Требовать фиадора и caução вместе или полис страховки и залог вместе нельзя, а такое условие в договоре силы не имеет.

Ограничен ли залог (caução) в Бразилии?

Да. По статье 38 «Закона об аренде» денежный залог не может превышать эквивалент трёх месяцев аренды. Он должен лежать на сберегательном счёте, а набежавшие проценты возвращаются вам в конце договора. Всё, что требуют сверх трёх месяцев аренды, — вне закона.

Чем seguro-fiança отличается от caução?

Caução — это ваши собственные возвращаемые деньги, которые лежат как обеспечение и возвращаются с процентами по вкладу, когда договор заканчивается. Seguro-fiança — страховой полис с премией, которую вы платите и не получаете назад, и оформляется он только после того, как страховщик проверит ваш доход и кредитную историю. Caução не стоит вам ничего, кроме замороженных на срок договора денег; seguro-fiança стоит премии, зато ваши деньги остаются свободными.

Как найти жильё, которое действительно примет вашу гарантию

Когда вы поняли, какая garantia вам подходит, остаётся найти жильё, которое её примет, — а это сложнее, чем должно бы быть. Рынок раскидан по отдельным порталам, каждый показывает лишь свой кусок, и по нашему замеру больше половины квартир висит сразу на нескольких из них. RemRent мы строим как единый поиск: за ним уже {{corpus:total:prose}} активных объявлений об аренде в Бразилии, и повторы он сведёт в одну карточку — чтобы силы уходили на сравнение реальных вариантов и на правильный вопрос про гарантию каждому арендодателю, а не на то, чтобы заново повторять один и тот же поиск с портала на портал. Если это и есть тот поиск, которого вам сейчас не хватает, оставьте почту в списке ожидания ниже — и мы дадим знать, как только он откроется.