В Бразилии комиссию риелтору платит тот, кто его нанял. Агентство, которое показывает вам квартиру, наняли не вы, а собственник — и закон об аренде (Lei 8.245/1991, ст. 22, п. VII) возлагает на него и плату за посредничество, и плату управляющему агентству, включая расходы на то, чтобы проверить вас и вашего поручителя. Поэтому комиссия за то, что вам показали жильё, по умолчанию не ваш счёт. Вашей она становится в одном случае: если вы сами наняли риелтора искать вам квартиру.

Дальше — оговорка, без которой сказанное выше было бы неправдой. «По закону счёт не ваш» и «вам его не выставят» — разные вещи. Выставить могут: один из самых заметных сервисов аренды в стране прямо сейчас берёт с арендатора собственный ежемесячный сбор. Ниже — что написано в законе, где его границы и что делать со строкой «corretagem» в вашем расчёте.

Почему в Украине, России и Казахстане комиссию при аренде платят по обычаю, а в Бразилии — по закону

Тот, кто приезжает в Бразилию из Украины, России или Казахстана, привозит с собой уверенность: комиссию платит тот, кто въезжает. Дома так и есть — но это правда рынка, а не закона.

Ни в одной из трёх стран нет нормы, которая возлагала бы комиссию риелтора на арендатора. В украинском случае это признано официально. Фонд государственного имущества Украины формулирует это без обиняков: «відсутнє будь-яке законодавче регулювання зазначеної сфери» — никакого законодательного регулирования этой сферы нет. В России и Казахстане тоже нет правила о том, кто платит риелтору при аренде жилья.

Там никто не записал, кто платит, — и практика записала это на арендатора. В Бразилии это записал закон об аренде — статья 22, п. VII, — и записал на собственника. Поэтому довод «да везде так» здесь не работает: у требования комиссии с арендатора, которому просто показали жильё, нет юридической конструкции, на которую можно опереться.

Что арендатор в Бразилии платит по закону

Обратная ошибка не дешевле: решить, что раз комиссия не ваша, то въезд ничего не стоит. Стоит. По закону об аренде на арендатора обычно ложатся:

  • Аренда и condomínio. Второе — ежемесячный сбор на содержание дома.
  • IPTU, муниципальный налог на недвижимость: статья 22, п. VIII разрешает перенести его на арендатора, если в договоре сказано прямо. Такую оговорку закон делает именно в этом пункте — в соседнем пункте VII, про посредничество, её нет.
  • Гарантия. Caução — денежный залог, не больше трёх месячных платежей (ст. 38, §2). Seguro-fiança — страховой полис, премию по которому платит арендатор (ст. 23, п. XI). Что выбрать, если поручителя нет.

Полный список платежей при въезде — в гиде по аренде в Бразилии для иностранцев.

Что говорит статья 22, пункт VII бразильского закона об аренде

Теперь — сам текст. Долгосрочную аренду жилья в Бразилии регулирует отдельный закон — Lei 8.245/1991, Lei do Inquilinato. Его статья 22 перечисляет обязанности того, кто сдаёт (locador), и пункт VII звучит так:

«Art. 22. O locador é obrigado a: [...] VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador.»

По-русски: собственник обязан оплатить и услуги управляющего агентства, и посредничество, а в само посредничество закон отдельно включает расходы на проверку добросовестности будущего арендатора и его поручителя. Проверка ваших документов прямым текстом названа расходом собственника.

Ту самую оговорку, которой в пункте VII нет, стоит прочитать целиком: соседний пункт VIII заканчивается словами «salvo disposição expressa em contrário no contrato» — «если в договоре прямо не сказано иное». Законодатель знал, как разрешить перенос расхода договором, и в пункте VII этого не сделал.

Есть и наказание: статья 43, п. I относит к contravenção penal само требование к арендатору заплатить «сумму сверх аренды и разрешённых начислений». Это не преступление в бразильской системе, а более лёгкая категория нарушения; санкция включает штраф в пользу самого арендатора. Автоматически это не работает: всё зависит от конкретного случая.

Три платежа в бразильской аренде, которые чаще всего путают

Спор о комиссии в бразильской долгосрочной аренде — это спор о трёх строках с похожими названиями. Пункт VII статьи 22 закона об аренде называет все три.

Строка в счёте За что Кто платит по закону
Corretagem (она же intermediação) Разовая комиссия за то, что вас свели с собственником и довели сделку до подписания Собственник
Taxa de administração Ежемесячная плата агентству за управление арендой Собственник
Taxa de cadastro Проверка ваших документов, дохода и поручителя перед одобрением заявки Собственник — расход назван в составе «intermediações»

Третья строка — самый частый способ переложить расход собственника на арендатора под новым названием. Памятки по аренде, которые публикуют Procon штата Сан-Паулу и Procon штата Рондония, относят плату за анализ документов к расходам сдающей стороны. Какие документы у вас вправе попросить — разбор документов для аренды.

Посредничество при аренде в Бразилии — регулируемая деятельность: что такое CRECI

В разговоре о комиссии обычно упускают ещё один факт: посредничество при сдаче жилья в Бразилии — регулируемая деятельность. Об этом говорят Lei 6.530/1978 и Decreto 81.871/1978: сводить стороны сделки с недвижимостью вправе только corretor de imóveis или агентство, зарегистрированное в региональном совете CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis). Аренда прямо названа в обоих текстах. Номер CRECI в объявлении — это и есть номер такой регистрации.

Работа без регистрации не остаётся без последствий, но называть её преступлением неточно: статья 47 Decreto-Lei 3.688/1941 относит занятие профессией без соблюдения установленных законом условий к contravenção penal. В бразильской системе это не то же самое, что crime.

Арендатору здесь важно одно исключение: собственник вправе сдавать своё жильё сам, без агентства и без регистрации. Закон регулирует посредничество в чужой сделке, а не распоряжение собственным имуществом.

Когда комиссию в Бразилии действительно платит арендатор

Правило «комиссию платит тот, кто нанял риелтора» работает в обе стороны — вот когда счёт законно ваш.

  • Вы сами наняли риелтора. Попросили corretor искать жильё под ваш запрос, и он нашёл: вы его клиент, гонорар ваш. Это уже не закон об аренде, а Гражданский кодекс, статьи 722–725 о договоре посредничества. Ориентир по сумме публикуют сами региональные советы: у CRECI штата Параиба есть справочная таблица гонораров — рекомендация, а не тариф.
  • Вы снимаете жильё, на которое этот закон не распространяется. Апарт-отели, hotéis-residência и приравненные к ним объекты выведены из-под Lei 8.245 целиком (ст. 1, единственный параграф, п. «a.4»), и правило о посредничестве к ним не применяется.

Чего в списке нет — краткосрочной аренды. Статьи 48–50 о locação por temporada переносят на арендатора уплату аренды вперёд и гарантию, но не расход на посредничество: пункт VII статьи 22 действует и там. «Снял на три месяца — плати комиссию» — привычка рынка, а не норма закона.

«Taxa de serviço» у сервисов аренды: почему это не corretagem и почему спор не закрыт

Статья 22, п. VII закона об аренде говорит, кто платит за посредничество, — но придумать платёж, которого в законе нет, она не мешает. В бразильской аренде так и вышло. В опубликованных условиях QuintoAndar написано ровно то, что вы прочитали выше: комиссию за посредничество платит собственник, taxa de administração — тоже он.

А дальше идёт третья строка, taxa de serviço: ежемесячный сбор с арендатора, по тексту тех же условий — за цифровые услуги, оказанные исключительно ему. Там же оговорено, что этот сбор не оплачивает управление недвижимостью. Устроен он не как corretagem: услуга оказана арендатору, а не сторонам договора. На практике это ежемесячная строка в вашем бюджете. В справочном центре сервис поясняет, что этот сбор не обязан быть прописан в договоре.

Спор идёт в суде и не закончен. Прокуратура Рио-де-Жанейро подала коллективный иск в сентябре 2022 года. В апреле 2024 года суд первой инстанции сборы запретил, но через считанные дни апелляционный суд штата приостановил это решение. И по состоянию на 24 июня 2026 года это приостановление действует: сбор берут прямо сейчас, а вопрос о его законности открыт. Правило: смотрите не на название строки, а на то, кому оказана услуга и кто её заказал. Как устроен вход через такие сервисы — в отдельном разборе.

Как по объявлению об аренде в Бразилии понять, кто нанял риелтора

Всё упирается в один вопрос: кто нанял посредника. В обычной долгосрочной аренде в Бразилии ответ виден по самому объявлению — ещё до звонка и до показа. Смотреть нужно на три вещи.

  • Номер CRECI. Он говорит только о регистрации corretor de imóveis или агентства в региональном совете — и ни о чём больше. Право вести чужую сделку такая регистрация даёт, поручения от вас — нет.
  • Объявление подала компания. Вместо имени человека — название агентства, тот же контакт под другими объявлениями, единый стиль фотографий и описаний. За таким объявлением стоит жильё, сдачу которого собственник передал агентству: заказчик у этого агентства уже есть, и это не вы.
  • Объявление подал собственник. Посредника в сделке нет — значит, нет и услуги посредничества, за которую выставляют счёт. Если контакт частный, но человек показывает квартиру и рассчитывает на комиссию, перед вами не собственник, а посредник, и первый вопрос к нему — о номере CRECI.

По нашей собственной базе объявлений картина зависит от площадки. На крупном агентском портале почти все объявления поданы компаниями, и у большинства из них указан номер CRECI. На универсальной доске объявлений — такой, где прямо указано, кто подал объявление: агентство или сам собственник, — объявления напрямую от него составляют небольшую долю. Цифры, выборка и метод — в разборе о том, где искать квартиру в Бразилии.

Дальше всё решает статья 22, п. VII: если агентство нанял собственник, посредничество — по закону его расход. Именно поэтому спрашивать, кто кого нанял, стоит ещё до подписания.

Что делать, если при подписании с вас требуют corretagem

Вам прислали расчёт, и в нём строка «corretagem» на ваше имя. Речь об обычной долгосрочной аренде в Бразилии — ровно та ситуация, для которой написан пункт VII статьи 22. Порядок действий:

  1. Попросите письменный расчёт, построчно. У каждой строки — название и сумма. Общая «taxa de entrada» без расшифровки — как раз то место, где прячется переложенная комиссия.
  2. Спросите прямо, кто кого нанял: «эта строка corretagem — комиссия, которую агентству платит собственник?» Ответ лучше получить в переписке, а не по телефону.
  3. Сошлитесь на статью 22, пункт VII — тоже письменно. Часто дальше этого шага дело не идёт: строку убирают или зачитывают в счёт первого месяца.
  4. Сохраните квитанции, расчёт, договор и переписку. Без документов подтвердить платёж нечем, а на возврат уплаченного есть срок. Если договориться не выходит, спор ведут местные юристы; тем, кому юрист не по карману, помогает Defensoria Pública.

Частые вопросы

Кто платит комиссию риелтору при аренде жилья в Бразилии?

Тот, кто риелтора нанял. В обычной долгосрочной аренде агентство нанимает собственник, и статья 22, п. VII закона об аренде (Lei 8.245/1991) возлагает на него плату и за посредничество, и за управление.

Могут ли взять с меня плату за проверку документов — taxa de cadastro?

Статья 22, п. VII закона об аренде (Lei 8.245/1991) относит расходы на проверку добросовестности будущего арендатора и его поручителя к посредничеству, которое оплачивает собственник. Отдельная строка на ваше имя за ту же проверку — тот же расход под другим названием; из этого же исходят бразильские органы защиты прав потребителей.

Работа без CRECI — это преступление?

Нет — и это важное уточнение. Статья 47 Decreto-Lei 3.688/1941 относит занятие профессией без соблюдения установленных законом условий к contravenção penal. Это более лёгкая категория нарушений: в бразильском праве contravenção — не то же самое, что crime. Санкция — prisão simples от пятнадцати дней до трёх месяцев либо штраф.

При покупке квартиры в Бразилии комиссию тоже платит продавец?

Правило из закона об аренде на покупку не переносится: там вопрос решается договором. Перенос комиссии на покупателя допустим лишь в узком случае — так решил Superior Tribunal de Justiça (STJ), бразильский суд, который отвечает за единообразное толкование федеральных законов. Это Tema 938 — предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся объекте, если полная цена раскрыта заранее и комиссия выделена отдельной строкой. Отдельный сбор SATI признан недопустимым.

В Бразилии с меня точно ничего сверх аренды не возьмут?

Такой гарантии нет. Закон об аренде определяет, на кого ложится расход на посредничество, а не то, что вы увидите в расчёте; есть и платежи, построенные вне этой рамки, — например taxa de serviço у сервисов аренды.

Мне уже выставили комиссию за посредничество, и я заплатил. Можно вернуть?

Разговор о возврате возможен: расход, который закон возлагает на собственника, оплатил арендатор, а статья 43, п. I закона об аренде предусматривает штраф в пользу арендатора. Автоматически это не работает — сохраните квитанции, расчёт и переписку, а потом покажите их бразильскому юристу.

Этот материал объясняет бразильский закон для ориентира и не является юридической консультацией: в каждом договоре свои условия — покажите свой квалифицированному специалисту, прежде чем подписывать или платить. RemRent — агрегатор объявлений об аренде: мы собираем то, что уже опубликовано на крупных бразильских порталах, и сводим повторы одного жилья в одну карточку. Мы не агентство недвижимости, не риелторы и не посредники в аренде; комиссии ни с одной сделки не получаем — защищать в этом тексте нам нечего. Обновлено в августе 2026 года.

Труднее всего в бразильской аренде — увидеть весь счёт до подписания. Аренду, condomínio и IPTU мы показываем общей суммой — ещё до визита, в одном поиске по крупнейшим порталам страны. А что делать со строкой, которой в этом счёте быть не должно, вы теперь знаете. Оставьте почту в списке ожидания ниже.