Одна квартира — три цены: почему? 24 835 объявлений в Бразилии

В четырёх бразильских муниципалитетах — так в Бразилии называют город вместе с прилегающей территорией — 24 835 активных объявлений об аренде описывали всего 13 806 разных квартир и домов. Из них 53,8% рекламировались сразу на двух и более порталах — и у 93,8% таких объектов цена везде была одинаковой, до реала. Данные на 27 июля 2026 года, порталы — ZAP Imóveis, OLX, ImovelWeb, Chaves na Mão и QuintoAndar. Ни один из них не показывал даже половины жилья. Дублирование, вынесенное в заголовок, реально. А вот вторая половина заголовка, про три цены, — в основном нет: это не пять площадок, которые по-разному оценивают одну квартиру, а один поток объявлений, перепубликованный под несколькими брендами. Разные цены остаются меньшинством. Но в этом меньшинстве разрыв между двумя объявлениями об одном и том же жилье меняет то, что вы можете себе позволить.

Что с этим делать — в одну строку. Второй портал открывать стоит, но не любой: ZAP и OLX дают почти один и тот же список (96,23% жилья с ZAP лежало и на OLX), так что в пару к любому из них берите ImovelWeb, QuintoAndar или Chaves na Mão. Примерно в пятнадцати случаях из шестнадцати вторая проверка просто подтвердит уже увиденную цену. Ради шестнадцатого она и делается: там, где цены всё-таки разошлись, медианный разрыв — R$ 140, или 6,1% от меньшей ставки (медиана — это середина: у половины разрыв меньше, у половины больше; не путать со средним), а в самых крайних случаях жильё стоило на другом портале в разы дороже.

Одна оговорка сразу, чтобы дальше не мешала: объявления мы сводили по фотографиям, а не по цене, адресу или тексту. Метод, выборка и все известные нам перекосы выложены в конце.

Любой гид по аренде в Бразилии, наш в том числе, даёт один и тот же совет: прежде чем поверить объявлению, найдите то же жильё на другом портале. В нашем разборе поддельных объявлений это сказано как факт — у настоящей квартиры почти всегда есть честные «двойники» на других сайтах. Совет хороший, но до сих пор его никто не проверял: как часто одно и то же жильё действительно висит в двух местах, между какими сайтами это происходит и насколько расходятся цены, когда двойник всё-таки находится.

Здесь мы это наконец измерили. Сначала о том, кто говорит. RemRent — поиск аренды по Бразилии, который мы сейчас строим: один запрос сразу по шести порталам — пяти из этого замера плюс Viva Real из той же Grupo OLX — со склеенными дублями. Мы ещё не запустились, здесь ничего не продаётся, а измерить это получилось только потому, что база объявлений для будущего продукта у нас уже собрана. Нам, конечно, выгодно, чтобы цифра вышла побольше, — поэтому ниже полностью выложены метод, выборка, дата и все известные нам перекосы, а каждая доля — это минимум: любая ошибка метода занижает цифру, а не завышает.

Как часто одно и то же жильё висит больше чем на одном портале

24 835 объявлений свелись к 13 806 разным квартирам и домам, примерно 1,8 объявления на каждый объект. 7 433 из них, то есть 53,8%, рекламировались на двух и более порталах. 1 864 квартиры, 13,5%, — на трёх и более. 179 квартир, 1,3%, — на четырёх и более. Это же читается и с другой стороны: арендатор, листающий выдачу одного портала в этих четырёх городах, смотрит на список, где больше половины жилья лежит ещё как минимум на одном сайте.

Доля неодинаковая. В Осаско это 46,84% от 4 859 квартир, в Нитерое 46,71% от 2 507, в Каноасе 61,66% от 3 685, в Сан-Леополду 62,21% от 2 755. Разброс между четырьмя обычными городами широкий, и это главная причина, по которой общие 53,8% мы описываем как результат по выборке, а не по Бразилии.

Общая цифра к тому же прячет более полезный результат. Между десятью возможными парами пяти порталов дублирование распределено совсем не ровно. Оно сосредоточено в двух.

Прочерк стоит там, где одно число ничего не объяснит: у Chaves na Mão пересечения разложены сразу по трём порталам, а у QuintoAndar с этой тройкой они составляют от 0,03% до 0,10%. Абсолютное число пар мы приводим только там, где пересечение достаточно велико, чтобы что-то значить.

ZAP и OLX — это одна база. На обоих сразу нашёлся 6 131 объект. Из всего, что ZAP показывал в выборке, 96,23% лежало и на OLX; из всего, что показывал OLX, 92,18% лежало и на ZAP. Для арендатора открыть эти два сайта — почти то же самое, что открыть один сайт дважды. Ничего неожиданного здесь нет, если знать, что за пятью брендами стоят две корпоративные группы и один независимый портал, а пользовательское соглашение группы прямо разрешает перепубликовать объявление на других её площадках. Мы просто впервые померили, насколько это много.

QuintoAndar и ImovelWeb пересекаются на треть. На обоих одновременно нашлось 1 009 объектов — это 34,15% всего, что публиковал QuintoAndar, и 24,23% того, что публиковал ImovelWeb. В аренде за обоими брендами стоит одна компания — Grupo QuintoAndar, и теперь у перепубликации между ними есть число, а не догадка. Во все остальные стороны база QuintoAndar закрыта наглухо: до ZAP, OLX или Chaves na Mão доходило от 0,03% до 0,10% его объявлений.

Ни один портал не показывает даже половины рынка. Если мерить каждый портал против всех 13 806 объектов выборки, получается картина ниже — вместе с долей жилья, которое встретилось на этом портале и больше нигде.

Данные на 27 июля 2026 года, четыре муниципалитета, пять порталов, 13 806 разных объектов жилья, опознанных по фотографиям. Все доли посчитаны по этой выборке, а не по объявлениям всей страны, и каждая из них — нижняя граница: почему именно так, разобрано в конце.

Самое неприятное — в последней колонке. Два самых заметных бренда почти ничего не добавляют друг к другу, зато два портала с наименьшей долей выборки держат самые крупные блоки жилья, которого нет больше нигде: 17,41% всех объектов встречались только на ImovelWeb, 14,09% только на QuintoAndar — это почти две трети всего, что QuintoAndar вообще опубликовал. При этом у QuintoAndar самый строгий отбор арендаторов на входе. То есть база, до которой новоприехавшему труднее всего добраться, ещё и хуже всего просматривается со стороны — это стоит учитывать, планируя поиск жилья до переезда.

Разброс цен на одном и том же жилье

Вот здесь предпосылка заголовка и ломается. Из 7 433 объектов, висевших больше чем на одном портале, разные цены были только у 462 — это 6,2%. У остальных 93,8% арендная ставка была одинаковой везде, где объявление появлялось. Дублирование между порталами в Бразилии — это в подавляющем большинстве перепубликация одного и того же объявления, а не пять площадок, торгующихся за одну и ту же квартиру.

Пара ZAP и OLX показывает механизм лучше всего: из 6 131 общего объекта у 6 027 ставка совпадала. То же самое получается, если сравнивать не голую аренду, а полную сумму за месяц. Порталы по-разному решают, что выносить крупным шрифтом: одну аренду или аренду вместе со взносом на содержание дома (condomínio) и налогом на недвижимость (IPTU). Мы сравнили и по этой итоговой сумме — картина та же: у половины пар разница ровно нулевая.

Зато там, где цены всё-таки расходятся, расходятся они сильно. Среди этих 462 объектов медианный разрыв между самым дешёвым и самым дорогим объявлением — R$ 140, или 6,1% от меньшей ставки (напомним: медиана — это середина, у половины разрыв меньше, у половины больше). У четверти самых сильных расхождений разрыв уже от 14,29%. В самых крайних случаях — это верхние 5% — он начинается с 71,65%, а самый широкий единичный случай дошёл до 228%. Дом в Нитерое рекламировался за R$ 2 600 на двух порталах и за R$ 4 500 на третьем: 73,1% разницы за одно и то же жильё. Квартира с одной спальней в Осаско висела на всех пяти сразу — R$ 1 900 на трёх, R$ 2 125 на четвёртом и R$ 3 110 на пятом, разброс в 63,7% между самой дешёвой и самой дорогой версией одного адреса.

Направление этих расхождений тоже не случайное. Там, где ImovelWeb и QuintoAndar расходились в цене на общем объекте, дороже оказывался ImovelWeb — 134 случая против 34 в обратную сторону. Chaves na Mão оказывался дешевле OLX и ZAP в три-четыре раза чаще, чем дороже. То есть расхождения, при всей их редкости, каждый раз кренятся в одну сторону, а это больше похоже на устаревшие копии и разную трактовку того, что входит в цену, чем на живую конкуренцию.

Для арендатора практический вывод такой. Проверка второго портала примерно в пятнадцати случаях из шестнадцати просто подтвердит ту цену, которую вы уже видели. Ради шестнадцатого две минуты потратить стоит: именно там прячется разница в тысячи реалов.

Всё это — про цену одного и того же жилья на разных порталах, а не про уровень цен как таковой. Если вопрос у вас другой — сколько вообще просят за квартиру в вашем городе, — мы измерили это отдельно, по тридцати городам и семнадцати районам Сан-Паулу: сколько стоит аренда в Бразилии.

Как проверить объявление самому за две минуты

Всё это машина делала разом по всей нашей базе объявлений — как именно, разобрано в конце. Ту же проверку можно провести руками по одному объявлению, и измерение подсказывает, на что потратить эти две минуты.

• Второй портал выбирайте осознанно. Открыть ради одной квартиры ZAP и OLX — почти то же самое, что открыть один сайт дважды: 96,23% жилья с ZAP лежало и на OLX. В пару к любому из этих двух ставьте ImovelWeb, QuintoAndar или Chaves na Mão — тогда проверка действительно дотянется до другой базы.
• Ищите по тому, что переезжает между порталами. Текст объявления от сайта к сайту переписывают, а фотографии и район остаются теми же — поэтому и наше сопоставление построено на фото. Задайте район, площадь и примерную цену, а дальше сравнивайте картинки.
• Сравнивайте итоговую сумму, а не крупную цифру. Порталы по-разному решают, что показать большим шрифтом: голую аренду или аренду вместе с condomínio и IPTU. По суммарной цифре дубли в нашей выборке сходились почти идеально, так что если две копии одного жилья расходятся именно в итоговой сумме — это настоящая разница, а не разница оформления.
• Одно-единственное объявление само по себе ещё не тревожный знак. 46,2% жилья в этой выборке висело ровно на одном портале. Быть в одном месте — нормальное состояние почти половины честных объявлений, так что отсутствие двойника — это повод копнуть глубже, а не приговор.
• Найдя копии, ожидайте, что они сойдутся. Примерно в пятнадцати случаях из шестнадцати цена будет одна и та же. Копия, которая с остальными не сходится, стоит прямого вопроса обоим авторам объявлений, и ответом чаще всего оказывается забытое старое объявление или другое понимание того, что входит в цену.

Что это значит для проверки на поддельное объявление

Сверка по порталам — самый сильный отдельный шаг в нашем разборе поддельных объявлений, и измерение его не отменяет, а уточняет. Из данных следуют две поправки.

Первая: шаг работает, но не всегда. Чуть больше половины настоящего жилья здесь действительно находилось на втором портале, так что найденный двойник — весомое подтверждение. Обратное неверно: раз 46,2% реальных объектов висят ровно на одном сайте, ненайденная вторая копия не делает объявление поддельным. Считайте это поводом проверить право собственности другим способом, а не доказательством обмана.

Вторая: расхождение в цене — сигнал более слабый, чем можно подумать по формулировке самой проверки, а вот совпадение цены — сигнал сильный. Два честных объявления показывают одну и ту же ставку в 93,8% случаев, поэтому несовпадение действительно необычно. Но самые крупные разрывы, которые мы измерили, включая тот дом за R$ 2 600 против R$ 4 500, приходились на обычные объявления на солидных порталах, и никакого мошенничества за ними не стояло. По цене на другом сайте подделку не вычислить. Выдаёт её другое — требование денег до просмотра, и никакое измерение этого не меняет.

Что мы измерили и как

Метод, одним абзацем. Считали по собственной базе объявлений RemRent, по одному срезу — снимку за 27 июля 2026 года. В него вошли 24 835 активных объявлений об аренде с пяти бразильских порталов (ZAP Imóveis, OLX, ImovelWeb, Chaves na Mão и QuintoAndar) в четырёх муниципалитетах: Осаско в штате Сан-Паулу, Нитерой в Рио-де-Жанейро, Каноас и Сан-Леополду в Риу-Гранди-ду-Сул.

Дубли мы искали по фотографиям. Каждый снимок программа переводит в набор из 512 чисел — своего рода цифровой отпечаток картинки (модель SSCD ResNet-50), — и дальше сравниваются уже отпечатки, а не сами файлы. Два объявления в одном муниципалитете считаются одним жильём при трёх условиях сразу. Первое: минимум три разных снимка одного совпадают со снимками другого почти в точности — не ниже 0,92 по мере схожести отпечатков, где 1 означает одинаковые картинки (либо файлы совпадают до последнего байта). Второе: этих совпадений хватает, чтобы покрыть не меньше 80% фотографий меньшего объявления и не меньше 25% большего. Третье: заявленные числа спален друг другу не противоречат. Ни цена, ни адрес, ни текст описания в решение «одно это жильё или разные» не входят вообще — поэтому выводы про цены не вытекают из самого способа склейки.

Чего эти данные не говорят

Почему именно эти четыре муниципалитета. Выбирали не самые крупные города, а те, где представлены все пять порталов сразу: у каждого из них там нашлось минимум 295 объявлений об аренде. Это первая выборка, где QuintoAndar, самый закрытый и самый маленький из пятёрки, представлен достаточно, чтобы его вообще было с чем сравнивать. Три агломерации, три штата. Город Сан-Паулу, у которого одних только объявлений больше полумиллиона, из круга сознательно исключён: наш компьютер такой объём целиком не считает.

Как мы проверяли склейки. Пятьдесят групп объявлений — сорок случайных и десять самых крупных — мы разобрали вручную по фотографиям, в десяти независимых проходах. 49 подтвердились как одно жильё, одна оказалась смешанной, спорных не было ни одной. Смешанная — это две разные квартиры в одном жилом комплексе (condomínio); для любого сопоставления по фотографиям это классически трудный случай. Признаков того, что метод слепил в одну группу лишнее, тоже нет: чаще всего у квартиры два объявления — 5 393 случая, три — 1 568, дальше группы всё мельче, и самая большая за весь прогон — 39 объявлений об одном жилье. И ещё одна проверка. Разница больше чем в полтора раза между самым дорогим и самым дешёвым объявлением об одной квартире нашлась всего у 0,57% объектов с несколькими объявлениями.

Все известные нам перекосы тянут измеренное дублирование вниз, поэтому доли выше — это нижние границы, а не оценки.

• Сопоставление намеренно осторожное. Мы проверили себя на 6 504 объектах с несколькими объявлениями: по ошибке склеенными оказались 0,11% — это когда два разных жилья приняли за одно, — а вот пропущенных совпадений примерно в двадцать раз больше. Отдельная проверка после этого прогона нашла ещё 34 пары, которые проходили все условия и всё равно не склеились: около 0,3% от реально выполненных склеек. Плюс 36 пар, у которых общими были только типовые фотографии жилого комплекса, — их правильно оставили порознь.
• Объявления, где меньше трёх пригодных фотографий, для метода невидимы. По этой причине из выборки выпало 201 объявление.
• Сопоставление идёт внутри муниципалитета. Одно и то же жильё, размещённое под двумя разными названиями города, метод не находит в принципе.
• Мы собрали не всё. Около 98,7% заданий на сбор данных отработали без ошибок, а по OLX полноту сбора вообще нельзя проверить точнее, чем по штату целиком. Пропущенное объявление может только уменьшить измеренное пересечение.
• Соседи по жилому комплексу остаются трудным случаем. Одна из пятидесяти разобранных групп оказалась двумя разными квартирами в одном доме, у которых сошлись и фотографии, и число спален. Это тот самый сценарий, который завышает дублирование, и одна группа на пятьдесят — немного на фоне пропусков в обратную сторону.
• Четыре муниципалитета — не Бразилия. Между городами доля разошлась от 46,71% до 62,21%, а города Сан-Паулу, самого большого рынка аренды в стране, в выборке нет вообще.
• Это запрашиваемые цены. Всё здесь — то, что авторы объявлений опубликовали 27 июля 2026 года, а не то, на чём в итоге сошлись в договоре. Разрыв между двумя объявлениями — это разрыв между двумя запросами.

Пороги мы называем прямо именно для того, чтобы с ними можно было спорить и подставить свои, — и чтобы следующий такой замер было с чем сравнить.

Кто мы и откуда у нас эти данные

RemRent строится как один поиск по шести порталам — пяти из этой статьи плюс Viva Real из той же группы Grupo OLX, — а не как ещё один портал. Всё, что они публикуют, — в одной выдаче, со склеенными дублями: чтобы квартира с трёх сайтов показывалась один раз, а три её цены стояли рядом, а не в трёх вкладках. Из этих источников у нас уже собрано {{corpus:total:prose}} активных объявлений — на этой базе измерение выше и стало возможным. Своей базы жилья у нас не будет, кредитную историю мы проверять не станем и между арендатором и арендодателем не встанем.

Мы ещё не запустились. Лист ожидания — способ узнать о запуске: оставьте почту ниже, и мы напишем в тот день, когда откроемся в Бразилии.