У Бразилії комісію ріелтору платить той, хто його найняв. Агенцію, яка показує вам квартиру, найняли не ви, а власник. Закон про оренду житла (Lei do Inquilinato, Закон 8.245/1991) у статті 22, пункті VII покладає на нього і плату за посередництво, і плату за управління нерухомістю, і витрати на те, щоб перевірити вас та вашого поручителя. Тож комісія за те, що вам показали житло, за загальним правилом — не ваш рахунок. Вашим він стає в одному випадку: коли ріелтора найняли ви самі.

Одразу найважливіше: «за законом рахунок не ваш» і «вам його не виставлять» — не одне й те саме, і один із найпомітніших орендних сервісів країни саме зараз бере з орендаря власну щомісячну плату (докладно — нижче). Тепер про наш інтерес: RemRent — агрегатор оголошень про оренду, комісій із договорів ми не отримуємо. Повне юридичне застереження — наприкінці.

Чому в Україні платника комісії при оренді визначає звичай, а в Бразилії — закон

Для українського читача правило «платить той, хто найняв» звучить дивно: вдома звичай протилежний — ріелтору платить той, хто шукає житло. Але різниця не між «цивілізованим» і «нецивілізованим» ринками і навіть не між двома законами: в одній країні правило записали, а в іншій — ні.

В Україні ріелторська діяльність не належить до регульованих професій: немає ні обов'язкового реєстру, ні норми про те, хто платить за посередництво. Фонд державного майна України констатує це прямо: «відсутнє будь-яке законодавче регулювання зазначеної сфери». Там, де закон мовчить, порядок встановлює звичай ринку — а звичай виставляє рахунок тому, хто більше поспішає, тобто наймачеві.

У Бразилії цю саму прогалину закрив закон: з 1991 року стаття 22, пункт VII прямо називає платника посередництва в оренді — власника, і жодного застереження «якщо в договорі не сказано інше» там немає. Нав'язати орендареві роль клієнта тут просто немає підстав: порожнього місця, куди звичай міг би його вписати, не залишилося.

Що орендар у Бразилії все-таки платить за законом

З орендаря стаття 22, пункт VII Закону 8.245/1991 знімає витрати на посередництво — але тільки їх. Заселення від цього безкоштовним не стає. Крім плати за перший місяць, до першого рахунку входять:

  • Гарантія — найбільша змінна. Премію за seguro-fiança, страхування оренди, платить орендар (стаття 23, пункт XI); caução — грошова застава, обмежена трьома місячними орендними платами (стаття 38, §2). Що саме потрапить у рахунок, залежить від гарантії у вашому договорі: ми порівнювали варіанти окремо.
  • Condomínio — щомісячний внесок на обслуговування будинку.
  • IPTU — муніципальний податок на нерухомість. За законом це витрата власника, але, на відміну від посередництва за пунктом VII, сусідній пункт VIII дозволяє перекласти її на орендаря, якщо це прямо передбачено договором.

Що каже стаття 22, пункт VII закону про оренду в Бразилії

Тепер — до тексту самої норми. Закон 8.245/1991 — Lei do Inquilinato — регулює в Бразилії саме довгострокову оренду житла, і його стаття 22 перелічує обов'язки власника (locador). Пункт VII не лишає простору для тлумачення:

«Art. 22. O locador é obrigado a: [...] VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador.»

Тобто власник платить і за посередництво, і за управління нерухомістю, а до самого посередництва закон окремо зараховує перевірку кандидата в орендарі та його поручителя — навіть ваші документи перевіряють коштом власника (повний текст закону).

Той самий сусідній пункт VIII, який дозволяє перекласти на орендаря податок на нерухомість, закінчується застереженням «salvo disposição expressa em contrário no contrato»: «якщо в договорі прямо не передбачено інше». У пункті VII такого застереження немає. Законодавець знав, як дозволити перекласти витрату на орендаря, — і саме тут цього не зробив.

Якщо з орендаря вимагають суми понад орендну плату та дозволені платежі, стаття 43, пункт I відносить це до контравенції — contravenção penal, дрібного правопорушення, м'якшої категорії, ніж злочин. Передбачений за неї штраф іде на користь орендаря. Це не робить жоден рядок кошторису автоматично незаконним: застосування норми залежить від конкретної ситуації. Але питання про комісію тут ставлять не з позиції прохача.

Три платежі в бразильській оренді, які найчастіше плутають

Майже кожна суперечка про комісію в бразильській оренді починається з того, що три різні рядки кошторису звуть одним словом.

  • Corretagem — разова комісія за зведення сторін і укладення договору. Закон називає цю послугу intermediação — одна річ під двома назвами. За пунктом VII статті 22 Закону 8.245/1991 — витрата власника.
  • Taxa de administração — щомісячний відсоток агенції за ведення оренди: переказ плати власникові, ремонти, стягнення боргів. Той самий пункт VII, той самий платник.
  • Taxa de cadastro (або análise cadastral) — плата за перевірку ваших документів і документів поручителя. Це якраз та витрата, яку пункт VII зарахував до посередництва, тож виставити її орендареві означає під іншою назвою переадресувати йому рахунок власника. Так це читають і бразильські органи захисту прав споживачів: Procon-SP, Procon-RO. Жоден із трьох платежів не є платою за послугу, надану вам.

Посередництво в бразильській оренді — регульована професія: що таке CRECI

У Бразилії посередництво в операціях з нерухомістю — регульована професія, і оренду названо прямо: Закон 6.530/1978 (статті 2–3) і Декрет 81.871/1978 допускають до неї лише corretor de imóveis або агенції з реєстру регіональної ради CRECI. Робота без реєстрації — не злочин у бразильській термінології, а контравенція за статтею 47 Декрету-закону 3.688/1941. У порадах для новоприбулих про це зазвичай не пишуть — хоча саме це й пояснює, чому рахунок за посередництво закон адресує власникові.

Для орендаря звідси випливає головне: ріелтор у бразильській оренді — виконавець доручення того, хто його найняв, а в звичайному довгостроковому договорі це власник. Тому аргументу «ви ж скористалися послугою, платіть» тут нема на що спертися: оглянувши квартиру, ви не стаєте клієнтом ріелтора.

Коли комісію в бразильській оренді справді платить орендар

Правило «платить той, хто найняв» працює в обидва боки, і другий бік треба назвати чесно.

Ви самі найняли ріелтора. Якщо ви попросили конкретну людину підшукати вам житло за вашими вимогами і вона знайшла те, що ви орендували, комісія ваша: це вже не стаття 22 закону про оренду, а договір посередництва в Цивільному кодексі (статті 722–725). Регіональні ради CRECI публікують довідкові таблиці гонорарів, зокрема й за таку роботу. Вони орієнтовні, а не обов'язкові, тож про суму домовляються наперед.

Ви орендуєте те, на що цей закон не поширюється. Апарт-готелі, готелі-резиденції та прирівняні до них об'єкти виведені з-під дії Закону 8.245/1991 повністю (стаття 1, єдиний параграф): стаття 22 там не діє, і платежі описує договір. А поширений міф, ніби в короткостроковій оренді комісію платить орендар, — неправда: договір temporada має власні правила щодо плати наперед і гарантій (статті 48–50), але жодне з них не переносить посередництво на орендаря.

«Taxa de serviço» у сервісах оренди: чому це не комісія і чому спір не закрито

Статтю 22, пункт VII найчастіше обходять не комісією під іншою назвою, а платежем, влаштованим так, щоб узагалі не бути комісією. В опублікованих умовах QuintoAndar, одного з найпомітніших орендних сервісів Бразилії, написано прямо: і комісію за посередництво, і плату за управління платить власник. А поряд стоїть Taxa de Serviço — щомісячна плата за цифрові послуги, які, за текстом умов, надають «exclusivamente ao Inquilino», виключно орендареві; платить її теж орендар. Там-таки зазначено, що ця плата не є оплатою послуг з управління нерухомістю. Платіж прив'язали до іншої послуги й іншої сторони, тож формально він виходить з-під дії пункту VII; у довідці сервісу навіть сказано, що ця плата не обов'язково має бути в договорі.

Чи це законно — питання відкрите. Прокуратура штату Ріо-де-Жанейро подала колективний позов проти цих зборів у вересні 2022 року; у квітні 2024-го перша інстанція їх заборонила, але за кілька днів апеляційний суд штату зупинив те рішення. Станом на червень 2026 року зупинення чинне: плату стягують далі.

Тому формулювати треба точно: закон адресує комісію власникові, але це не обіцянка, що на кожному сервісі з вас нічого не візьмуть. Дивіться, за що саме беруть.

Як із бразильського оголошення зрозуміти, хто найняв ріелтора

Хто найняв — той і платить; питання лише в тому, хто найняв. З оголошення це видно краще, ніж здається. Рядок на кшталт «CRECI 12345-F» біля контакту — це реєстраційний номер ріелтора або агенції в регіональній раді; без такого номера посередництвом в оренді в Бразилії займатися не можна. Хто саме клієнт цього посередника, номер не каже, зате підтверджує головне: на тому боці професіонал, а його робота і є та сама intermediação, яку стаття 22, пункт VII Закону 8.245/1991 відносить на рахунок власника.

Далі дивіться, хто підписав оголошення. Агенцію зазвичай видно одразу: назва компанії замість імені, внутрішній код об'єкта на зразок «cód. 3421», десятки інших квартир під тим самим контактом. У власника — приватне ім'я й одне-два оголошення, а на універсальній дошці оголошень ще й пряма позначка «від власника»: там у кожному оголошенні вказано, хто його розмістив — приватна особа чи компанія. На великому агентському порталі власник трапляється рідко: майже все там подають компанії, і в більшості випадків поряд стоїть номер CRECI. Ми рахували це на власній базі оголошень і розписали портал за порталом в окремому огляді бразильських сайтів оренди.

І саме це спостереження вирішує, чий рахунок за посередництво. Агенція опинилася в оголошенні, яке ви відкрили, не сама по собі — хтось дав їй ключі, фотографії та право показувати квартиру, а в довгостроковій оренді житла це власник. Доручення існувало ще до вашої появи, ви на нього лише відгукнулися — саме та ситуація, яку описує пункт VII. Зворотний випадок ви впізнали б без підказок: якби ріелтора наймали ви, розмова почалася б до того, як з'явився варіант, а про гонорар ви домовлялися б наперед. Договору між агенцією та власником в оголошенні не видно, тож це презумпція, а не гарантія: доки не з'ясується інше, ріелтора найняв власник — і тоді стаття 22, пункт VII працює на вашу користь. Перевірити припущення можна одним письмовим запитанням — воно є в переліку далі.

Що робити, якщо при підписанні договору оренди вимагають комісію

Питання комісії в Бразилії вирішується до підписання: коли підпис уже стоїть, ідеться про гроші, які ви вже віддали.

  1. Попросіть письмовий кошторис із розписаними рядками — до дати підписання. Кожен рядок — з назвою і сумою. Загальна «плата за оформлення» без розшифровки і є тим місцем, де ховається комісія.
  2. Запитайте прямо і письмово, чи цей рядок є комісією агенції за її договором з власником. Потреба відповісти письмово часто змінює суму.
  3. Пошліться на статтю 22, пункт VII Закону 8.245/1991 — спокійно, як на розподіл витрат, а не як на звинувачення.
  4. Якщо вже заплатили, зберігайте все: квитанцію, кошторис, договір, листування. Шлях до повернення існує, але він не автоматичний.

Порад «обійти агенцію» тут навмисно немає: агенція в бразильській оренді виконує реальну роботу, і оплачує її власник. Питання не в тому, щоб її уникнути, а в тому, щоб рахунок пішов туди, куди його адресував закон.

Часті запитання

Хто платить комісію ріелтору при оренді квартири в Бразилії?

Той, хто найняв ріелтора. У звичайній довгостроковій оренді агенцію наймає власник, і стаття 22, пункт VII Закону 8.245/1991 покладає на нього і плату за посередництво, і плату за управління, і витрати на перевірку орендаря та поручителя. Орендар платить, коли замовив пошук сам. Осторонь стоять апарт-готелі та готелі-резиденції: на них цей закон не поширюється, і платежі там описує договір. Окремий випадок — сервіси оренди, які беруть з орендаря плату за власні послуги, а не комісію за посередництво.

Я в Україні звик платити ріелтору сам. У Бразилії буде так само?

За загальним правилом — ні. В Україні ріелторська діяльність не регулюється законом, тож платника визначає звичай ринку — зазвичай це наймач. У Бразилії відповідь записана в законі: посередництво оплачує власник (стаття 22, пункт VII Закону 8.245/1991).

Чи правда, що в короткостроковій оренді в Бразилії комісію платить орендар?

Ні. Договір temporada має свої правила щодо плати наперед і гарантій (статті 48–50 Закону 8.245/1991), але жодне з них не переносить посередництво на орендаря. Окрема історія — апарт-готелі й готелі-резиденції: вони виведені з-під дії цього закону повністю.

Чи має бразильський ріелтор бути десь зареєстрований?

Так. Посередництво в операціях з нерухомістю, включно з орендою, — регульована професія: Закон 6.530/1978 і Декрет 81.871/1978 допускають до неї лише осіб і компанії з реєстру регіональної ради CRECI. Робота без реєстрації є контравенцією за статтею 47 Декрету-закону 3.688/1941 — дрібним правопорушенням, а не злочином.

Я вже заплатив комісію. Чи можна повернути гроші?

Шлях є, але результат не гарантований і залежить від обставин. Зберігайте квитанцію, кошторис і листування, зверніться до агенції письмово з посиланням на статтю 22, пункт VII Закону 8.245/1991, і не відкладайте. Оцінити ваш договір може лише кваліфікований юрист у Бразилії.

Чи діє це правило при купівлі квартири в Бразилії?

Ні, це норма закону про оренду (Lei do Inquilinato, Закон 8.245/1991). У купівлі-продажу логіка інша: навіть там Superior Tribunal de Justiça (STJ) визнав перекладання комісії на покупця припустимим лише у вузькому випадку — новобудова від забудовника, коли повну ціну оголошено наперед, а комісію виділено окремим рядком (Tema 938). STJ — бразильський суд, який уніфікує практику застосування федеральних законів. Поширювати цей висновок на будь-який продаж не можна.

Це інформаційний матеріал, а не юридична консультація: названі вище норми описують загальне правило, але кожен договір має власні умови, які змінюють результат, тож перед підписанням чи оскарженням порадьтеся з кваліфікованим фахівцем. RemRent — агрегатор оголошень про оренду: ми збираємо в одному місці те, що вже опубліковано на великих порталах країни; ми не агенція нерухомості, не виступаємо посередниками в договорах оренди і не отримуємо з них комісій. Оновлено в серпні 2026 року.

Найважче тут навіть не комісія, а те, що рядок у кошторисі видно надто пізно — коли на пошук уже витрачено тижні й немає сил торгуватися. Саме тому ми й будуємо один пошук, де оренда з великих бразильських порталів зведена докупи, щоб порівнювати спокійно і приходити на підписання, знаючи, який рахунок ваш.