24 835 оголошень: одна квартира на трьох порталах — три ціни

У чотирьох бразильських муніципалітетах 24 835 активних оголошень про оренду склеїлися в 13 806 різних помешкань — тобто виявилися оголошеннями тих самих квартир: 53,8% із них рекламували щонайменше на двох порталах із п'яти, а серед тих, що трапилися більш ніж на одному порталі, 93,8% скрізь коштували однаково. Зріз зробили 27 липня 2026 року на ZAP Imóveis, OLX, ImovelWeb, Chaves na Mão і QuintoAndar, і жоден портал не показував навіть половини помешкань. Дублі з назви цієї статті виявилися реальними. А от три ціни — здебільшого ні. Дані показують не п'ять майданчиків, які по-різному оцінюють ту саму квартиру, а один рекламний потік, передрукований під кількома брендами, і невелику частку випадків, де різниця між двома оголошеннями однієї квартири вирішує, потягнете ви цю оренду чи ні.

Кожен посібник про оренду в Бразилії, і наш зокрема, дає ту саму пораду: перш ніж повірити оголошенню, пошукайте те саме житло на іншому порталі — у нашому тексті про фейкові оголошення та афери з передоплатою це сказано як факт. Порада слушна, але досі вона лишалася твердженням: ніхто не публікував, як часто те саме житло справді трапляється двічі, на яких парах сайтів воно з'являється і наскільки розходяться ціни. Ця сторінка і є те вимірювання.

Спершу про те, хто це говорить. RemRent — це пошук оренди по всій Бразилії, який ми ще будуємо: один запит замість шести порталів — п'яти з цього вимірювання плюс Viva Real із тієї самої Grupo OLX — зі склеєними дублями. Він поки не відкритий, тут вам нічого не продають, а єдина причина, чому таке вимірювання взагалі можливе, — уже зібрана база оголошень із тих п'яти порталів, що ввійшли у вибірку. У нас, звісно, є інтерес показати число побільше — тому нижче повністю викладені метод, вибірка, дата й усі відомі перекоси, а кожну частку ми подаємо як нижню межу, тобто як мінімум: будь-яка помилка методу занижує цифру, а не завищує.

Що ми виміряли і як

Метод, одним абзацом. Порахували на власному агрегованому корпусі RemRent, зріз 27 липня 2026 року: 24 835 активних оголошень про оренду з п'яти бразильських порталів (ZAP Imóveis, OLX, ImovelWeb, Chaves na Mão, QuintoAndar) у чотирьох муніципалітетах — Озаску в штаті Сан-Паулу, Нітерой у штаті Ріо-де-Жанейро, Каноас і Сан-Леополду в Ріу-Гранді-ду-Сул. Дублі шукали за фотографіями. Кожне фото з оголошення модель SSCD ResNet-50 переводить у вектор із 512 вимірів. Два оголошення в одному муніципалітеті вважаються тим самим помешканням тоді, коли щонайменше три різні фото одного збігаються з фотографіями іншого з косинусною подібністю від 0,92 (або є побайтово ідентичними файлами), коли ці збіги покривають щонайменше 80% набору фотографій меншого оголошення і щонайменше 25% більшого і коли в обох оголошеннях зазначено однакову кількість спалень. Ціна, адреса й опис у рішенні про збіг не беруть участі взагалі — саме це не дає висновкам про ціни стати наслідком того, як зшилися дублі.

Як часто одне й те саме житло трапляється більш ніж на одному порталі

24 835 оголошень склеїлися в 13 806 різних помешкань, тобто приблизно 1,8 оголошення на помешкання. 7 433 з них, а це 53,8%, рекламували щонайменше на двох порталах із п'яти. 1 864 помешкання, 13,5%, були на трьох і більше. 179, тобто 1,3%, — на чотирьох і більше. Якщо перевернути: орендар, який гортає результати пошуку на одному порталі в цих чотирьох муніципалітетах, дивиться на список, де більш ніж половина помешкань лежить ще щонайменше на одному сайті.

Частка не однакова. В Озаску це 46,84% від 4 859 помешкань, у Нітерої 46,71% від 2 507, у Каноасі 61,66% від 3 685, у Сан-Леополду 62,21% від 2 755. Як для чотирьох звичайних міст це широкий діапазон — і головна причина, чому середні 53,8% ми називаємо результатом по вибірці, а не по Бразилії.

Середнє ховає ще й найкорисніше. Дублювання розподілене не рівномірно між десятьма можливими парами з п'яти порталів. Воно зосереджене у двох.

Прочерк стоїть там, де одне число нічого не пояснює: у рядку Chaves na Mão перетинів одразу три, а в нижньому рядку QuintoAndar вони становлять від 0,03% до 0,10%. Абсолютне число спільних помешкань наводимо лише там, де перетин достатньо великий, щоб щось означати.

ZAP і OLX — це фактично одна база оголошень. На обох одночасно було 6 131 помешкання. З усього, що ZAP показував у вибірці, 96,23% було також на OLX; з усього, що показував OLX, на ZAP було 92,18%. Для орендаря відкрити ці два сайти — майже те саме, що відкрити один сайт двічі. І це не дивно, якщо знати, що за п'ятьма брендами стоять дві групи компаній і один незалежний портал, а передрук оголошення на сайтах групи прописаний в її ж умовах користування. Вимірювання додає до цього масштаб.

QuintoAndar і ImovelWeb перетинаються на третину — але тільки з одного боку. На обох було 1 009 помешкань — це 34,15% усього, що показував QuintoAndar, і 24,23% усього, що показував ImovelWeb. В оренді за обома брендами стоїть одна й та сама компанія — Grupo QuintoAndar, і тепер у цього спільного потоку оголошень є число, а не здогад. У всіх інших напрямках база QuintoAndar герметична: на ZAP, OLX чи Chaves na Mão з неї потрапляло від 0,03% до 0,10%.

Жоден портал не показує навіть половини ринку. Якщо порівняти кожен портал з усіма 13 806 помешканнями вибірки, виходить картина нижче — разом із часткою помешкань, які були на цьому порталі й більше ніде.

Дані станом на 27 липня 2026 року: чотири муніципалітети, п'ять порталів, 13 806 різних помешкань, визначених зіставленням за фото. Частки рахуються від вибірки, а не від бази по країні, і кожна з них — нижня межа з причин, викладених далі.

Найпрактичніше в цій таблиці — остання колонка. Два найвідвідуваніші бренди майже нічого не додають один одному, тоді як два портали з найменшою часткою вибірки тримають найбільші блоки помешкань, яких немає ніде більше: 17,41% усіх помешкань були лише на ImovelWeb, а 14,09% лише на QuintoAndar, і це майже дві третини всього, що QuintoAndar опублікував. При цьому в QuintoAndar найсуворіший поріг схвалення, тобто саме та база, куди новоприбулому найважче потрапити, і є тією, якої більше ніде не знайдеш. Це варто знати ще до того, як планувати пошук житла з-за кордону.

Розкид цін на тих самих помешканнях

Ось тут обіцянка заголовка й ламається. Із 7 433 помешкань, які рекламували більш ніж на одному порталі, лише 462, тобто 6,2%, мали більш ніж одну ціну. Решта 93,8% скрізь, де з'являлися, коштували рівно стільки ж. Дублювання між порталами в Бразилії — це переважно передрук одного рекламного оголошення, а не п'ять ринків, які конкурують ціною за ту саму квартиру.

Пара ZAP і OLX показує механізм найкраще: із 6 131 спільного помешкання 6 027 мали ідентичну орендну плату. Те саме виходить, якщо порівнювати не «голу» оренду, а повну місячну суму. Портали по-різному вирішують, що виносити великим шрифтом — саму оренду чи оренду разом із внеском на утримання будинку (condomínio) та податком IPTU; ми порахували й за цією сумарною цифрою: різниці немає взагалі — у половини пар рівно нуль, і загальна картина та сама.

Але там, де ціни таки розходяться, вони розходяться сильно. Серед тих 462 помешкань медіанний розрив між найдешевшим і найдорожчим оголошенням становив R$140, або 6,1% від меншої ціни (медіана — це середина: у половини розрив менший, у половини більший, і це не те саме, що середнє). У чверті випадків із найбільшим розривом він сягав 14,29% і більше, а в найкрайніших 5% випадків — 71,65%. Найширший окремий випадок дійшов до 228%. Будинок у Нітерої рекламували за R$2 600 на двох порталах і за R$4 500 на третьому: різниця 73,1% за те саме житло. Квартира з однією спальнею в Озаску опинилася одразу на всіх п'яти порталах — R$1 900 на трьох із них, R$2 125 на четвертому і R$3 110 на п'ятому, тобто 63,7% між найдешевшою і найдорожчою версією однієї адреси.

Напрямок цих розривів теж не випадковий. Там, де ImovelWeb і QuintoAndar розходилися в ціні на спільному помешканні, дорожчим виявлявся ImovelWeb: 134 випадки проти 34 у зворотний бік. Chaves na Mão був дешевшим за OLX і ZAP у три-чотири рази частіше, ніж дорожчим. Тобто розбіжності, хай і рідкісні, щоразу хиляться в один бік — як і має бути там, де річ у застарілих копіях і різних правилах підрахунку, а не у справжній конкуренції.

Для орендаря корисний висновок такий. Перевірка на другому порталі підтвердить ціну, яку ви вже бачили, приблизно в п'ятнадцяти випадках із шістнадцяти. Шістнадцятий вартий цих двох хвилин сам по собі, бо саме там живуть чотиризначні різниці.

Як перевірити оголошення самому за дві хвилини

Усе, що вище, порахував алгоритм на всій нашій базі оголошень. Ту саму перевірку можна зробити руками — для одного оголошення. Вимірювання підказує, як витратити на неї дві хвилини.

• Другий портал вибирайте свідомо. Відкрити ZAP і OLX по одній квартирі — це майже те саме, що відкрити один сайт двічі: 96,23% помешкань із ZAP були також на OLX. Поставте поруч із будь-яким із цих двох ImovelWeb, QuintoAndar або Chaves na Mão, і перевірка справді дістанеться до іншої бази.
• Шукайте за тим, що переїжджає між порталами. Текст оголошення на кожному сайті переписують, а фотографії й район лишаються тими самими — тому й зіставлення тут за фото. Шукайте район плюс площу і приблизну ціну, а далі порівнюйте картинки.
• Порівнюйте підсумкові суми, а не заголовні. Портали по-різному вирішують, чи входять у велике число внесок на утримання будинку і податок IPTU. За сумарною цифрою дублі в нашій вибірці сходилися майже ідеально, тож якщо дві копії одного помешкання розходяться саме в підсумку, це справжня різниця, а не різниця форматів.
• Одне-єдине оголошення само по собі — ще не привід для тривоги. 46,2% помешкань у цій вибірці були рівно на одному порталі. Бути в одному місці — нормальний стан майже половини справжніх оголошень, тож відсутність на інших сайтах — це привід придивитися, а не вирок.
• Якщо копії знайшлися, очікуйте, що вони збіжаться. Приблизно в п'ятнадцяти випадках із шістнадцяти ціна буде однакова. Копія, яка не збігається, варта прямого запитання обом рекламодавцям, і відповідь зазвичай проста: застаріле оголошення або інше уявлення про те, що входить у ціну.

Що це означає для чек-листа про фейкові оголошення

Звірка між порталами — найсильніший окремий крок у нашому гіді про те, як розпізнати фейкове оголошення, і це вимірювання його не скасовує, а калібрує. З даних виходять дві поправки.

Перша: крок працює, але не завжди. Трохи більш ніж половину справжніх помешкань тут можна було знайти на другому порталі, тож збіг — це вагоме підтвердження. У зворотний бік це не діє: якщо 46,2% реальних помешкань є лише на одному порталі, то відсутність другої копії ще не робить оголошення фейком. Сприймайте відсутність збігу як привід перевірити власника іншим способом, а не як доказ.

Друга: різниця в ціні — слабший сигнал, ніж випливає з формулювання чек-листа, а її відсутність — сильніший. Два чесні оголошення показують ту саму орендну плату у 93,8% випадків, тож розбіжність справді нетипова. Але найбільші розриви, які ми виміряли, включно з тим будинком за R$2 600 проти R$4 500, були між звичайними оголошеннями на відомих порталах, і жодної афери там не було. Нижча ціна на іншому сайті не вказує на фейк. На фейк вказує вимога грошей до перегляду, і цього не змінює жодне вимірювання.

Чого ці дані не показують

Чому саме ці чотири муніципалітети. Їх обирали за збалансованістю, а не за розміром: у кожному з чотирьох кожен із п'яти порталів мав щонайменше 295 оголошень про оренду. Це перша вибірка, де QuintoAndar, найменший і найзакритіший із п'ятірки, присутній в обсязі, достатньому для порівняння з рештою. Представлені три агломерації і три штати. Місто Сан-Паулу, де самих лише оголошень понад пів мільйона, з цього раунду свідомо виключили: обробити його від початку до кінця на нашому обладнанні неможливо. Чотири муніципалітети — це не національна вибірка, тому цифри по кожному місту публікуються поруч із середнім, а не десь під ним.

Як ми перевіряли склеювання. Перевіряли трьома способами. П'ятдесят груп, сорок випадкових і десять найбільших, переглянули вручну, фото за фото, у десяти незалежних проходах: 49 підтвердилися як одне помешкання, одна виявилася змішаною, спірних не було. Та єдина змішана — це дві різні квартири в одному кондомініумі, найважчий випадок для будь-якого зіставлення за фото, класика жанру. Розміри груп теж не показують ознак надмірного склеювання: 5 393 помешкання з двома оголошеннями, 1 568 із трьома, далі короткий хвіст аж до однієї-єдиної групи з 39 оголошень на ту саму квартиру. А сильний внутрішній розкид цін трапляється рідко: лише в 0,57% помешкань із кількома оголошеннями найдорожче оголошення більш ніж в 1,5 раза дорожче за найдешевше.

Кожен відомий нам перекіс тягне виміряне дублювання вниз, тому наведені частки — це нижні межі, а не оцінки.

• Зіставлення навмисне обережне. Внутрішня перевірка на 6 504 помешканнях із кількома оголошеннями дала 0,11% хибних склеювань, а пропущених збігів приблизно у двадцять разів більше. Окрема перевірка повноти знайшла 34 пари, які відповідали всім критеріям і все одно не склеїлися (близько 0,3% від фактично виконаних склеювань), а ще 36 пар, у яких спільні лише типові рекламні фото кондомініуму: їх правильно лишили окремо.
• Оголошення, де менше трьох придатних фото, метод не бачить. З вибірки за цією ознакою вибуло 201 оголошення.
• Порівняння йде всередині одного муніципалітету. Те саме помешкання, виставлене під двома різними назвами міста, не виявиться взагалі — просто через сам метод.
• Обхід не був абсолютно повним. Близько 98,7% запланованих завдань на збір завершилися чисто; на OLX повноту взагалі можна перевірити лише на рівні штату, а не муніципалітету. Оголошення, яке не потрапило в обхід одного порталу, може тільки зменшити виміряне перекриття.
• Квартири-близнюки в одному будинку лишаються найважчим випадком. Одна з п'ятдесяти перевірених груп виявилася двома різними квартирами в одному кондомініумі, у яких збіглися і фотографії, і кількість спалень. Це той збій, який дублювання завищує, і в масштабі одна група з п'ятдесяти — це дрібниця порівняно з пропусками у зворотний бік.
• Чотири муніципалітети — це не Бразилія. Розкид по містах ішов від 46,71% до 62,21%, а міста Сан-Паулу, найбільшого ринку оренди в країні, у цій вибірці немає.
• Це заявлені ціни. Усе тут — те, що рекламодавці опублікували 27 липня 2026 року, а не те, що підписали орендарі. Розрив між двома оголошеннями — це розрив між двома запитаними сумами.

Ми назвали всі порогові значення саме для того, щоб з ними можна було посперечатися, а наступний раунд було з чим порівняти.

Хто ми і звідки в нас ці дані

RemRent ми будуємо не як ще один портал, а як один пошук по шести порталах: п'ять, які ми тут виміряли, плюс Viva Real із тієї самої групи Grupo OLX. Один індекс усього, що вони публікують, зі склеєними дублями: помешкання, яке рекламують на трьох сайтах, показується один раз, а його три ціни лежать поруч, а не в трьох вкладках. З цих джерел зібрано вже понад 1,2 млн оголошень — власне, тільки тому це вимірювання й стало можливим. Своєї бази житла в нас не буде, кредитних перевірок ми не робимо і між орендарем та орендодавцем не стоїмо.

Поки що сервіс не відкритий. Список очікування — це спосіб дізнатися, коли відкриється: залиште пошту нижче, і ми напишемо вам того дня, коли запустимося в Бразилії.