Де шукати квартиру в Бразилії: порівняння 5 сайтів оренди (2026)

Майже все довгострокове житло в Бразилії рекламують на п'яти сайтах, і жоден із них ніколи не розкаже вам про інші чотири. Тут зібрано, що кожен вимагає, перш ніж пустити вас до орендодавця, що його оголошення кажуть про квартиру і які компанії стоять за брендами.

Коротка відповідь

Три сайти з п'яти — ZAP Imóveis, ImovelWeb і Chaves na Mão — дають і шукати житло, і писати орендодавцю без CPF (це бразильський податковий номер фізичної особи). На OLX написати приватному власнику можна лише з акаунта, а для реєстрації акаунта просять CPF. QuintoAndar перед схваленням вимагає CPF, посвідку на проживання і дохід із бразильського джерела.

Спершу про нас і про наш інтерес

Про нас краще до таблиці, ніж після неї. RemRent зводить в один пошук шість порталів: п'ять порівняних тут плюс Viva Real із тієї самої групи Grupo OLX. Це продукт, який ми ще будуємо, він поки не відкритий, і сьогодні ця сторінка вам нічого не продає. Але інтерес у відповіді ми маємо, тож повний метод — що саме ми перевіряли, коли і чого ніколи не надсилали — лежить унизу сторінки, поряд із межами вимірювання.

П'ять сайтів, на яких шукають самі бразильці

ZAP Imóveis — звідси варто починати, якщо хочете шукати точно. У нього найдетальніший пошук із п'яти: десять типів житла і ще одинадцять підтипів під ними, тож студія, лофт і kitnet (так у Бразилії називають маленьку квартиру-студію) не злипаються в одну «квартиру». Плюс майже в кожному оголошенні видно, що плата місячна (це не строк договору — його не публікує ніхто з п'яти). Географія теж найширша з усього, що ми індексуємо: понад 1200 муніципалітетів проти 99 у QuintoAndar. Написати рекламодавцю можна вільно: ім'я, пошта, телефон, повідомлення, без акаунта й без CPF. Платою за це будуть ваші контакти, і ZAP прямо попереджає, що передає їх рекламодавцям.

OLX — місце, де трапляються люди, а не агенції. Це загальна дошка оголошень, той самий сайт, де продають авто й дивани, і саме тому нею користуються приватні власники. OLX єдиний із п'яти позначає в кожному оголошенні, хто його розмістив, приватна особа чи професіонал. Від власників там 4,5% оренди, проти 0,26% і 0,06% на двох інших порталах, які взагалі показують цю різницю. Це ще й єдиний сайт з окремою категорією оренди кімнат. Розплата — стіна на контакті, про яку нижче.

QuintoAndar розв'язує проблему гарантії, і варто розуміти, скільки це коштує. Зазвичай бразильський орендодавець хоче fiador: поручителя з власною нерухомістю в Бразилії, який підписує договір разом з вами, і для новоприбулого це найважча вимога з усіх. QuintoAndar не просто обходиться без нього, а прямо про це пише: «фіадорів у наших договорах ми не приймаємо». Грошової застави (caução) теж немає. Замість них орендар купує власний продукт платформи, Fiança Garantida: ціну рахують під конкретну квартиру, а не за фіксованою ставкою, і сплатити її треба до отримання ключів. Перший платіж покриває рік, далі суму нараховують щомісяця разом з орендою, поновлюють автоматично й індексують на інфляцію, і так доти, доки триває договір. Доступно на вході, назавжди в платіжці. Тут же найбільша з п'ятірки частка мебльованого житла і студій, і тут же найсуворіші двері: CPF, посвідка на проживання RNM і дохід із бразильського джерела. Це найжорсткіший варіант того списку документів, який просять в іноземця.

ImovelWeb — найменш вимогливий із п'яти. Дивитися каталог, відкривати оголошення, писати рекламодавцю, розкривати телефон: усе працює без входу і ніде не питає CPF. Акаунт необов'язковий, а на першому кроці реєстрації просять саму лише пошту. Ціна цієї легкості схована в самих оголошеннях: типів житла в них рівно два, квартири й будинки, без підтипів і без позначки «мебльовано», тож фільтрувати доводиться очима. Ще в нього є справжній розділ короткострокової оренди, temporada, приблизно одинадцять тисяч оголошень по країні, окремо від довгострокових.

Chaves na Mão має найвідкритіший шлях до орендодавця і сам про це пише: у довідці сказано, що для пошуку реєстрація не потрібна, а в кожного рекламодавця є сторінка, звідки з ним зв'язуються телефоном, у WhatsApp або через форму. Реєстрація, якщо вона вам знадобиться, просить ім'я, пошту й пароль, а CPF не з'являється на шляху орендаря взагалі. От тільки на тому боці майже завжди професіонал: 99,9% тамтешніх оголошень про оренду розмістили компанії, а не приватні особи, і три чверті мають номер CRECI, ліцензії, без якої бразильський ріелтор працювати не має права.

І одна структурна річ, перш ніж ви відкриєте п'ять вкладок: це не п'ять компаній. OLX, ZAP Imóveis і Viva Real належать одній групі, Grupo OLX, а в чинних умовах користування OLX і ZAP стоїть той самий реєстраційний номер компанії, CNPJ 13.673.743/0002-55. Одна панель для рекламодавців публікує оголошення на всі три портали, а умови дозволяють групі передруковувати оголошення на інших своїх сайтах. Тобто дублі тут не випадковість, а ліцензія, яку рекламодавець підписує при завантаженні. Друга пара відома менше: в оренді ImovelWeb і QuintoAndar — одна юридична особа. Умови ImovelWeb видані від імені GRPQA Ltda., CNPJ 16.788.643/0001-81; в умовах QuintoAndar та сама GRPQA Ltda. з тим самим номером відповідає за оренду, а в підвалі сайту QuintoAndar ImovelWeb стоїть серед власних продуктів. П'ять брендів, дві групи, і один портал, який ми не завели в жодну з них, Chaves na Mão.

Що кожен портал просить у вас і що публікує сам

Таблиця порівнює п'ятірку за тим, що видно з пошуку: чи вдасться дістатися орендодавця, що оголошення кажуть про житло і хто стоїть за ним. У ній свідомо немає того, хто схвалює вашу заявку, яку гарантію приймає портал і яку перевірку вам влаштовують. Це інше питання, і його докладно розбирає наш розбір відмови на платформі.

Дані станом на 27 липня 2026 року. Клітинки про реєстрацію, мови й короткострокову оренду читали того дня на живих сайтах порталів, у браузері без входу. Частки порахували тієї ж дати на нашому власному обході їхніх активних довгострокових оголошень.

Звідки взялися частки. Мебльованість і частку оголошень від власників порахували на власній базі оголошень, які ми зібрали з цих п'яти порталів, станом на ту саму дату. Наша база — це зріз того, що ми встигли обійти, а не перепис усього ринку: покриття в нас нерівне, від рівня штатів на OLX до понад 1200 муніципалітетів на ZAP, і тримає воно тільки житлову оренду з місячною платою, бо подобові оголошення й кімнати відсіюються ще до того, як потрапляють до нас. Тому кожен відсоток описує те, що портал публікує, у частці від того, що ми маємо саме по ньому. Ніщо тут не вишиковує п'ятірку за розміром бази: ззовні його виміряти не може ніхто.

Як читати колонку про меблі. Число QuintoAndar — справжня частка: поле заповнює сама платформа, і воно є в кожному її оголошенні. Три інші числа — нижні межі з необов'язкової позначки, яку ставить сам рекламодавець: вона є в 89% оренди на ZAP, у 78% на OLX і в 79% на Chaves na Mão, тож мебльована квартира, власник якої не поставив галочку, рахується тут як порожня. Читайте це як «частка оголошень, які портал сам позначив мебльованими», а не як частку житла з меблями, і не вишиковуйте чотири числа в рейтинг, бо міряють вони різне. На ZAP і OLX цифра збіглася до десятої випадково, це не копіпаста: до округлення це 25,27% на ZAP і 25,32% на OLX. В оголошеннях ImovelWeb поля меблів немає взагалі, тому там порожньо, а не нуль.

Ще два застереження. Дві клітинки таблиці лишилися без числа, ще в одній стоїть «н/д»: усі три пояснюємо тут, бо порожня клітинка чесніша за вигадане число. Порожня клітинка ZAP у колонці власників — це наше обмеження, а не ZAP: портал тип рекламодавця публікує, просто ми це поле не збираємо. У QuintoAndar стоїть «н/д», бо там немає стороннього рекламодавця, якого можна було б класифікувати. І кожен відсоток описує лише ті оголошення, які є в нас по цьому порталу. Ніщо тут не каже, у кого житла більше.

Та сама квартира, три портали, три ціни: що показало вимірювання

Кожен портал показує свою базу і на цьому зупиняється. Жоден не скаже, що квартира на екрані є ще на двох сайтах — часом за іншою ціною, — бо в жодного немає причини це робити. Для орендаря різниця відчутна: порівнювати сорок квартир чи п'ятнадцять разів ту саму.

Механізм ми описали вище: одна панель рекламодавця живить два портали з цих п'яти — ZAP і OLX — плюс Viva Real поза цією п'ятіркою, усі з Grupo OLX, а передрук на сайтах групи прописаний в умовах. Масштаб — це вже вимірювання, а не твердження, тому ми рахуємо його на власній базі.

Метод. Порахували на власному агрегованому корпусі RemRent, зріз 27 липня 2026, 24 835 активних оголошень про оренду з п'яти бразильських порталів у чотирьох муніципалітетах (Озаску, Нітерой, Каноас і Сан-Леополду). Ці муніципалітети обрали тому, що в кожному з них усі п'ять порталів мають помітну базу, а обхід на момент зрізу був повним або майже повним. Дублі шукали за фотографіями: кожне фото з оголошення переводить у вектор модель SSCD ResNet-50, і два оголошення в одному муніципалітеті вважаються тією самою квартирою, коли щонайменше три різні фото збігаються з косинусною подібністю від 0,92, ці збіги покривають більшу частину набору фотографій меншого оголошення, а в обох оголошеннях зазначено однакову кількість спалень. Ціна, адреса й опис у рішенні про збіг не беруть участі взагалі, і саме тому висновки про ціни не залежать від того, як зшилися дублі.

Що вийшло.

• 24 835 оголошень склеїлися у 13 806 різних квартир: 53,8% квартир у вибірці рекламували щонайменше на двох порталах із п'яти.
• 13,5% траплялися на трьох і більше.
• По муніципалітетах частка коливалася від 46,7% до 62,2%, тому ми публікуємо розкид, а не саме лише середнє.
• Серед квартир, які були більш ніж на одному порталі, лише 6,2% рекламували більш ніж за однією ціною — більшість дублів це передруки з тією самою ціною.
• Але там, де ціни розходилися, розрив був відчутним: медіанний розрив — 6,1% від меншої ціни (медіана — це середина: у половини розрив менший, у половини більший, і це не те саме, що середнє), а в найкрайніших 5% випадків — 71,7%. Один будинок із трьома спальнями в Нітерої коштував R$2 600 на двох порталах і R$4 500 на третьому.

Межі методу, і чому це нижня межа. Зіставлення навмисне обережне: внутрішня перевірка дала 0,11% хибних склеювань, а пропущених збігів приблизно у двадцять разів більше, тож дублі недораховуються — просто через сам метод. Оголошення, де менше трьох придатних фото, до вибірки не входять. Порівняння йде всередині одного муніципалітету, тож та сама квартира, виставлена під двома різними назвами міста, для методу невидима. Наш обхід цих муніципалітетів теж не був абсолютно повним, а пропущене оголошення може тільки зменшити виміряне перекриття. Кожен із цих перекосів тягне число вниз, тому читайте результати як нижню межу, а не як оцінку, і лише про ті муніципалітети, які ми взяли.

І як ми дивилися самі сайти. Питання під час реєстрації, форми зв'язку, мови інтерфейсу й розділи короткострокової оренди ми перевіряли на самих порталах 27 липня 2026 року, у звичайному браузері й без акаунта: на живих сторінках, у довідкових центрах і в умовах користування кожного з них. Нічого не створювали й нікому не писали: ні акаунтів, ні заповнених форм, ні повідомлень рекламодавцям. Там, де крок неможливо пройти без справжніх даних, ми пишемо, що не бачили його, а не здогадуємося.

Facebook-групи, WhatsApp і оренда напряму у власника

Чимала частина оренди в Бразилії живе поза порталами: групи у Facebook, чати релокантів у WhatsApp, оголошення на дошці в під'їзді. Там дешевше, а іноді це єдиний шлях до власника, готового обійтися без гарантії. Там же зникає єдиний захист, який дає портал, тобто слід того, хто що рекламував. Фейкові оголошення концентруються саме тут, і грошей просять швидше, тож спершу пройдіться перевірками на фейк.

Коротка оренда, довга оренда і діра посередині

Жоден із п'яти не публікує строк договору в оголошенні. Ми перевірили всі поля, які є в оголошеннях кожного порталу: ніде немає ні мінімального терміну, ні кількості місяців, ні фільтра за довжиною договору. Стандартні 30 місяців у Бразилії — це законодавча й ринкова норма, а не властивість конкретного оголошення, за якою можна фільтрувати. Що вони справді розрізняють, так це період нарахування плати.

ZAP свій розділ короткострокової оренди закрив: старий піддомен temporada тепер переадресовує на головну, а у форматі, через який рекламодавці вивантажують оголошення, сезонного типу немає взагалі. В ImovelWeb розділ temporada справжній, зі своїм пошуком, приблизно одинадцять тисяч оголошень по країні. У пошуку Chaves na Mão два варіанти, орендувати або купити, і короткострокового серед них немає. У QuintoAndar продукту короткої оренди немає теж.

Пильнувати варто OLX. Temporada там окрема категорія, але подобові оголошення все одно спливають у звичайних результатах оренди, з ціною за добу в полі місячної плати і без жодної позначки. У нашому скані оренди на OLX приблизно половина оголошень із ціною від 150 до 299 реалів читається як ціна за добу, а не за місяць. Якщо ціна виглядає нереально вдалою, читайте текст оголошення, бо інших підказок вам там не дадуть.

Прогалина, яка лишається, — це оренда на шість-дванадцять місяців: саме те, що потрібно більшості одразу після переїзду, і саме те, за чим не відфільтруєш на жодному з п'яти. Власний строк публікує тільки QuintoAndar: стандартні 30 місяців, без штрафу за вихід після перших дванадцяти, якщо попередити за 30 днів. На перші місяці в країні працює мебльоване житло на середній строк, обхідний шлях, яким користуються насправді.

Якщо немає CPF, немає фіадора або вам уже відмовили

Іноземця зупиняють переважно три стіни, і кожну варто розібрати до початку пошуку.

• CPF ще немає. Три портали з п'яти його не питають узагалі, тож шукати й писати можна з першого дня, ще з-за кордону, і почати оренду до того, як номер буде готовий.
• Немає фіадора. Поручитель — найважча для іноземця вимога і водночас найлегше замінна: страхування оренди, грошова застава або власний гарантійний продукт платформи стають на його місце, але коштують по-різному і по-різному підвищують шанси на «так».
• Уже відмовили. Відмова на керованій платформі — це автоматична оцінка однієї компанії, а не вирок ринку, а на звичайних дошках оголошень рішення ухвалює сам власник. Що робити після відмови розписано по кроках і в потрібному порядку.

Де тут RemRent і де його немає

Ще одним порталом ми ставати не збираємося. Ми будуємо один пошук по шести порталах — тих п'яти, що порівняні вище, плюс Viva Real із тієї самої групи Grupo OLX: один індекс того, що вони публікують, зі зведеними дублями, щоб квартира з трьох сайтів показувалася один раз, а три її ціни стояли поруч, а не в трьох вкладках. Наразі ми зібрали з цих джерел понад 1,2 млн оголошень. Кредитної перевірки він робити не буде, між вами й орендодавцем не стане і власної бази не матиме: усе, що ви там знайдете, і далі належатиме одному з шести. Поки що ми на етапі збирання й звірки: індекс наповнюється, дублі зводяться, і саме на цій роботі тримається все інше.

Він ще не відкритий. Список очікування — це спосіб дізнатися, коли відкриється: лишіть пошту нижче, і ми напишемо в день запуску в Бразилії.

Часті запитання

На яких сайтах шукають житло в Бразилії?

Довгострокову оренду в Бразилії рекламують п'ять порталів: ZAP Imóveis, OLX, ImovelWeb, Chaves na Mão і QuintoAndar. Дивитися каталог можна на всіх без акаунта, писати рекламодавцю — на трьох із п'яти. Готуйтеся, що та сама квартира трапиться вам на кількох сайтах, іноді за різними цінами.

Що потрібно, щоб зняти квартиру?

Знайти житло — простіша половина справи. Щоб вас схвалили, треба показати дохід і запропонувати гарантію: бразильського поручителя, страхування оренди, грошову заставу або власний продукт платформи, плюс CPF і підтвердження доходу. Планку кожен орендодавець і кожна платформа ставить сама, тож одна відмова — це ще не відповідь ринку.

На який строк укладають договір?

Стандартний договір триває 30 місяців, і жоден із п'яти порталів не публікує строк в оголошенні, тож про термін питають рекламодавця, а відфільтрувати його неможливо. Портали ще й по-різному показують ціну: десь у неї вже входить внесок на утримання будинку (condomínio) і податок IPTU, десь ні, тому порівнюйте підсумкові суми.