Скільки коштує оренда в Бразилії: 30 міст, виміряно
Maksym Panchenko
Коротка відповідь, виміряна, а не приблизна: медіанна ціна в оголошеннях про оренду в Бразилії — R$ 3 950 (≈ US$ 778) на місяць. Медіана — це середина: у половини оголошень ціна нижча, у половини вища (не плутати із середнім). Половина всіх активних оголошень тримається між R$ 2 500 (≈ US$ 492) і R$ 7 500 (≈ US$ 1 477). За цією однією цифрою стоїть 1 786 348 оголошень — тому сама по собі вона майже нічого не дає тому, хто шукає житло. Далі на сторінці вона розкладена: по містах, по районах Сан-Паулу, за кількістю спалень і за тим, що додається до оренди після підписання договору.
Одразу про наш інтерес: RemRent ще не відкрито для орендарів, тож тут немає квартири, яку можна зайняти сьогодні, — це зріз ринку, а не вітрина. Усі виміряні цифри тут — з оголошень одного дня, і після того їх не перераховували. Як саме це зроблено, розписано внизу сторінки.
Ця цифра охоплює всі активні оголошення про оренду в замороженому зрізі, будь-де в Бразилії, разом з місцями, для яких RemRent не публікує сторінки, і оголошеннями, розташування яких не вдалося визначити.
На сторінці є друга загальнонаціональна цифра, і вона свідомо інша. У тридцяти містах, для яких RemRent публікує сторінку цін, медіанна ціна оголошення — R$ 4 200 (≈ US$ 827). Саме в цих тридцяти містах зосереджені і попит, і найдорожча пропозиція.
Ця цифра охоплює лише оголошення з міст, для яких RemRent публікує сторінку, тому вона вища за показник по всій країні й описує саме той ринок, який цей сайт справді покриває.
Жодна з двох не працює як єдина «ціна оренди в Бразилії», і підставити одну замість іншої — найлегший спосіб помилитися непомітно. Перша відповідає на питання «скільки просять в оголошенні про оренду в Бразилії», друга — «скільки просять у містах, куди люди справді переїжджають». Тому на сторінці стоять обидві, кожна зі своїм поясненням.
І головне, перш ніж рахувати бюджет: жодна з цих цифр не дорівнює тому, що ви платитимете за місяць. Оренда в Бразилії — це лише один рядок рахунку. Окремо зверху йдуть внесок на утримання будинку (condomínio) і податок на нерухомість IPTU: у Сан-Паулу до медіанної оренди R$ 4 490 (≈ US$ 884) зазвичай додається condomínio у R$ 1 200 (≈ US$ 236) і IPTU у R$ 335 (≈ US$ 66). Тому питати про condomínio треба раніше, ніж про оренду: дві квартири з однаковим цінником можуть коштувати вам зовсім по-різному.
Якщо переглянути таблицю нижче, країна перестає бути одним ринком. Найдешевше місто з виміряних — Форталеза — R$ 1 800 (≈ US$ 355). Найдорожче — Балнеаріу-Камборіу — R$ 8 100 (≈ US$ 1 595), курортне місто в штаті Санта-Катаріна, а не столиця штату. З кожного рядка можна перейти на сторінку самого міста, де ті самі цифри розписані за спальнями й типом житла.
Медіанна оренда по містах
| № | Місце | Медіана | Оголошення |
|---|---|---|---|
| 1 | Форталеза | R$ 1 800 (≈ US$ 355) | 8 391 |
| 2 | Сан-Вісенті | R$ 2 700 (≈ US$ 532) | 2 083 |
| 3 | Натал | R$ 2 900 (≈ US$ 571) | 3 702 |
| 4 | Куритиба | R$ 2 950 (≈ US$ 581) | 18 628 |
| 5 | Бразиліа | R$ 3 000 (≈ US$ 591) | 7 017 |
| 6 | Кабу-Фріу | R$ 3 000 (≈ US$ 591) | 2 160 |
| 7 | Порту-Алегрі | R$ 3 300 (≈ US$ 650) | 55 755 |
| 8 | Прая-Гранді | R$ 3 300 (≈ US$ 650) | 16 442 |
| 9 | Масейо | R$ 3 500 (≈ US$ 689) | 5 865 |
| 10 | Віла-Велья | R$ 3 500 (≈ US$ 689) | 2 258 |
| 11 | Кабеделу | R$ 3 600 (≈ US$ 709) | 1 402 |
| 12 | Салвадор | R$ 3 671 (≈ US$ 723) | 18 244 |
| 13 | Карагуататуба | R$ 3 700 (≈ US$ 729) | 3 034 |
| 14 | Жуан-Песоа | R$ 3 700 (≈ US$ 729) | 7 108 |
| 15 | Віторія | R$ 3 900 (≈ US$ 768) | 1 278 |
| 16 | Ресіфі | R$ 4 000 (≈ US$ 788) | 15 988 |
| 17 | Ріо-де-Жанейро | R$ 4 000 (≈ US$ 788) | 49 262 |
| 18 | Убатуба | R$ 4 000 (≈ US$ 788) | 1 442 |
| 19 | Белу-Оризонті | R$ 4 290 (≈ US$ 845) | 33 509 |
| 20 | Ітапема | R$ 4 450 (≈ US$ 876) | 1 225 |
| 21 | Сан-Паулу | R$ 4 490 (≈ US$ 884) | 619 858 |
| 22 | Нітерой | R$ 4 500 (≈ US$ 886) | 4 914 |
| 23 | Флоріанополіс | R$ 4 600 (≈ US$ 906) | 25 875 |
| 24 | Армасан-дус-Бузіус | R$ 5 000 (≈ US$ 985) | 656 |
| 25 | Ітажаї | R$ 5 000 (≈ US$ 985) | 4 937 |
| 26 | Сантус | R$ 5 300 (≈ US$ 1 044) | 24 237 |
| 27 | Гуаружа | R$ 5 500 (≈ US$ 1 083) | 11 400 |
| 28 | Балнеаріу-Камборіу | R$ 8 100 (≈ US$ 1 595) | 7 201 |
| поза рейтингом | Сан-Себастьян | R$ 12 500 (≈ US$ 2 462) | 3 685 |
| поза рейтингом | Бертіога | R$ 13 400 (≈ US$ 2 639) | 6 051 |
Сан-Паулу — це сімнадцять ринків під однією назвою
На Сан-Паулу припадає 619 858 оголошень із того одноденного зрізу, на якому побудована вся сторінка, — більше, ніж на всі інші міста списку разом, — із медіаною R$ 4 490 (≈ US$ 884). Якщо взяти це число за «ціну Сан-Паулу», будь-який висновок про конкретний район буде хибним: у таблиці нижче райони йдуть від звичайних до найдорожчих, а між крайніми — сорок хвилин метро. Повний розбір міста, зі спальнями й типом житла, — на сторінці цін оренди в Сан-Паулу.
Медіанна оренда по районах міста Сан-Паулу
| № | Місце | Медіана | Оголошення |
|---|---|---|---|
| 1 | Віла-Маріана | R$ 4 000 (≈ US$ 788) | 11 190 |
| 2 | Консоласан | R$ 4 050 (≈ US$ 798) | 7 959 |
| 3 | Санта-Сесілія | R$ 4 500 (≈ US$ 886) | 4 305 |
| 4 | Іжієнополіс | R$ 5 000 (≈ US$ 985) | 4 834 |
| 5 | Моема | R$ 5 000 (≈ US$ 985) | 4 317 |
| 6 | Індіанополіс | R$ 5 066 (≈ US$ 998) | 46 006 |
| поза рейтингом | Бруклін-Велью | R$ 5 200 (≈ US$ 1 024) | 7 149 |
| 7 | Пердизес | R$ 5 350 (≈ US$ 1 054) | 10 410 |
| 8 | Піньєйрус | R$ 5 500 (≈ US$ 1 083) | 29 390 |
| 9 | Параїзу | R$ 5 580 (≈ US$ 1 099) | 10 658 |
| 10 | Жардим-Пауліста | R$ 5 996 (≈ US$ 1 181) | 12 118 |
| 11 | Кампу-Белу | R$ 6 000 (≈ US$ 1 182) | 9 941 |
| 12 | Серкейра-Сезар | R$ 6 000 (≈ US$ 1 182) | 22 957 |
| поза рейтингом | Бруклін-Нову | R$ 6 250 (≈ US$ 1 231) | 14 330 |
| 13 | Віла-Олімпія | R$ 6 405 (≈ US$ 1 261) | 51 062 |
| 14 | Ітайм-Бібі | R$ 6 800 (≈ US$ 1 339) | 8 772 |
| 15 | Жардим-Європа | R$ 17 500 (≈ US$ 3 447) | 3 327 |
Ціна в оголошенні — це ще не платіж за місяць
Кожна цифра вище — це сама оренда, а рахунок за місяць рідко дорівнює їй. Внесок на утримання будинку (condomínio, у таблиці нижче — «кондомініум») і податок на нерухомість IPTU рахуються окремо: іноді їх пишуть в оголошенні, іноді дізнаєшся тільки після запитання. Таблиця нижче рахує кожен рядок лише там, де його справді вказують, і показує, скільки порталів це роблять. Покриття в цих трьох рядків різне — тому однієї спільної фрази про те, «що входить у ціну», просто не існує.
З чого складається місячний платіж
Оренду вказують усі 5 порталів вибірки. Решту — ні: у кожному рядку видно, скільки порталів її публікують.
| Стаття витрат | Медіана | Оголошення | Порталів |
|---|---|---|---|
| Оренда | R$ 3 950 (≈ US$ 778) | 1 786 348 | 5 |
| Кондомініум | R$ 790 (≈ US$ 156) | 1 171 089 | 4 |
| IPTU (податок на нерухомість) | R$ 220 (≈ US$ 43) | 918 835 | 3 |
| Кондомініум + IPTU однією сумою | R$ 600 (≈ US$ 118) | 66 501 | 1 |
У медіанному оголошенні з обома сумами кондомініум становить близько 16% від суми «оренда + кондомініум»: у половини таких оголошень ця частка менша, у половини більша.
На практиці: медіанний condomínio в Ріо-де-Жанейро — R$ 1 234 (≈ US$ 243), у Куритибі — R$ 586 (≈ US$ 115), у Сан-Паулу — R$ 1 200 (≈ US$ 236), і зверху ще IPTU у R$ 335 (≈ US$ 66). Усередині одного міста розкид великий: старий будинок із басейном, консьєржем і залом стоїть помітно вище медіани свого міста, а новий без персоналу — помітно нижче. Саме тому, коли дві квартири виглядають однаково за ціною, першим питати треба про condomínio, а не про оренду.
Кількість спалень рухає ціну сильніше за карту
Спершу одна деталь, через яку легко порахувати не те: бразильські оголошення міряють житло спальнями, а вітальню в це число не додають. Тож «одна спальня» тут — це приблизно те, що вдома ви назвали б двокімнатною квартирою, і читати цей розділ треба саме так.
По країні медіанне житло з однією спальнею просить R$ 2 900 (≈ US$ 571), а з двома спальнями — R$ 2 800 (≈ US$ 551): фактично нарівні, причому друге навіть трохи дешевше. Це не збій вимірювання і не означає, що друга спальня дістається безкоштовно. Просто ці два типи публікують у різних місцях: житло з однією спальнею скупчене в дорогих центральних районах великих міст, а з двома — розкидане по всій країні, разом із дешевими містечками. У межах одного міста друга спальня знову починає коштувати.
Справжній стрибок починається з третьої спальні: медіанне житло з трьома й більше спальнями просить R$ 7 100 (≈ US$ 1 398), приблизно у два з половиною рази більше, ніж житло з однією. Здебільшого це вже будинки, а будинок тягне за собою ділянку, гараж і утримання, яких у рядку з орендою не видно.
Як це виміряно
Цифри взяті з одного замороженого зрізу оголошень про оренду на найбільших порталах Бразилії, зробленого і жодного разу не перезапитаного після цього, тож кожне число на цій сторінці й на сторінках міст, куди вона веде, походить з одного дня й тих самих рядків. З цього правила випадає рівно одне число — скільки оголошень зараз усього в нашій базі: {{corpus:total:prose}} активних оголошень по країні. Його рахуємо не 2 серпня, а на момент публікації сторінки, і округлюємо в менший бік — тож насправді оголошень не менше, ніж написано. Після запуску пошук збере в одному місці оголошення з шести порталів країни.
Три рішення в методі змінюють сенс чисел, тому вони названі прямо. Кожна головна цифра — це сама оренда, ніколи не оренда разом із внесками: лише чиста оренда порівнянна між усіма порталами вибірки, бо одні портали вписують condomínio у спільну суму, а інші показують його окремо. Ми публікуємо середину й межі, між якими тримається половина оголошень, і ніколи не публікуємо середнє: у цінах оголошень довгий дорогий хвіст, який тягне будь-яке середнє далеко від того, що орендар упізнає. А клітинку, за якою стоїть менше тридцяти оголошень, ми числом не показуємо: у ній лишається лічильник оголошень і риска, бо межа, порахована з десятка оголошень, — це не вимірювання, а шум.
Є одне, чого ці дані не розрізняють: подобову й сезонну оренду. У картках порталів немає нічого, що позначало б короткий строк, тож у кількох приморських містах «місячна» ціна в оголошенні насправді є ціною за сезон. Ці місця все одно виміряні й опубліковані — у примітці під таблицею міст сказано, які саме і чому вони поза рейтингом.
Куди дивитися далі
Починати варто з міста, куди ви справді їдете: Сан-Паулу, Ріо-де-Жанейро, Куритиба, Флоріанополіс чи Форталеза. Усередині Сан-Паулу найкорисніші порівняння — на сторінках районів: Віла-Маріана і Піньєйрус добре ставити поруч. На кожній сторінці — той самий одноденний зріз, та сама чиста оренда без внесків і те саме правило: клітинку, за якою стоїть менше тридцяти оголошень, ми числом не показуємо.