Оренда житла в Бразилії для іноземців: повний гайд

Так, іноземець може орендувати квартиру в Бразилії. Ні громадянства, ні постійної візи для цього не потрібно, і закон захищає орендаря-іноземця так само, як бразильця, щойно договір підписано. Складність не в дозволі, а в порядку кроків: спершу податковий номер, далі гарантія, потім гроші на старті — і аж потім сама квартира.

Дві речі тут працюють не так, як удома, і саме на них новоприбулі спотикаються. Перша: простої застави орендодавцю замало. Йому потрібна гарантія — окремий механізм, який заплатить за вас, якщо ви перестанете платити, і найпоширеніша його форма в Бразилії — це жива людина-поручитель. Друга: «без меблів» тут означає буквально порожні стіни — часто без плити, без холодильника, а іноді й без світильників на стелі.

Через це стартовий платіж більший, ніж здається з ціни в оголошенні. Іноземцю варто закладати в бюджет від півтори до чотирьох місячних плат, і рухає цю суму майже цілком тип гарантії. А крім самої орендної плати щомісяця йдуть ще condomínio — внесок на утримання будинку — та IPTU, муніципальний податок на нерухомість; в оголошенні їх можуть як включити в ціну, так і показати окремо.

Юрист для цього не потрібен — потрібен правильний порядок. Ось він, і в такому ж порядку побудована ця стаття:

1. Отримайте CPF — податковий номер (Перешкода 1). Почати можна ще до того, як ви приземлитеся в Бразилії.
2. Оберіть гарантію (Перешкода 2): фіадор — місцевий поручитель, який підписує договір разом із вами; seguro-fiança — страховий поліс, за яким страхова платить власнику замість вас; caução — грошова застава; або título de capitalização — накопичувальний сертифікат, у якому ви заморожуєте суму на весь строк договору. Закон дозволяє тільки одну гарантію на договір.
3. Порахуйте стартовий платіж (Перешкода 3): перший місяць, гарантія, condomínio та IPTU.
4. Зберіть документи: закордонний паспорт, CPF, підтвердження доходу, папери на гарантію.
5. Огляньте квартири — майже завжди особисто — і підпишіть договір, зазвичай на 30 місяців.
6. Умеблюйте квартиру (Перешкода 4), бо «без меблів» у Бразилії найчастіше означає порожню коробку.

Чи може іноземець орендувати квартиру в Бразилії? Чесна відповідь

Для договору оренди житла в Бразилії ніхто не перевіряє громадянство й не вимагає постійної візи. Туристи, студенти, віддалені працівники й люди, які лише перший тиждень у країні, — усі вони орендують квартири, і закон, що регулює договір, ставиться до орендаря-іноземця так само, як до бразильця.

Натомість уся складність — ще до договору, у ланцюжку документів. Орендодавець чи агенція не віддадуть вам ключі просто на віру. Їм потрібен національний податковий номер, підтвердження, що ви здатні платити, і гарантія, яка вбереже їх, якщо ви платити перестанете. Випадає одна ланка — і заявка просто не рухається далі.

Один сервіс робить це особливо болючим. Автоматичне схвалення в QuintoAndar спирається на бразильську кредитну історію, якої в новоприбулого ще фізично не може бути, тож багато іноземців відпадають саме на цьому кроці. Це рішення однієї платформи, а не загальне правило ринку, — і саме тому порядок кроків нижче починається не з пошуку квартири.

Перешкода 1: CPF — податковий номер, що відмикає будь-яку оренду

CPF (Cadastro de Pessoas Físicas) — це індивідуальний номер платника податків у Бразилії, який видає федеральна податкова служба Receita Federal. Він працює як фінансове посвідчення майже для всього: відкрити рахунок у банку, підключити мобільний тариф, підписати договір оренди. Жодна агенція не почне розглядати вашу заявку без нього, тож саме CPF, а не пошук квартири, — справжній перший крок для іноземця, який орендує житло в Бразилії. Отримати його може будь-який іноземець, і наявність CPF не робить вас податковим резидентом Бразилії.

Хороша новина в тому, що CPF безкоштовний і бути в Бразилії для цього не обов'язково. Є три робочі способи: онлайн-заявка через сервіс CPF Receita Federal, запис на прийом у бразильському консульстві чи посольстві за кордоном або бразильський адвокат, який оформить номер за вас за довіреністю. Оскільки все це можна залагодити ще зі своєї країни, CPF — це та єдина перешкода, яку варто закрити до вильоту, а не після прильоту. Приземлитися в Сан-Паулу без нього означає змарнувати перші дні на бюрократичну біганину замість оглядів квартир. Як саме отримати номер крок за кроком, ми докладно розбираємо в окремому гайді про оренду в Бразилії без CPF і поручителя.

Одне практичне зауваження для нерезидентів: у CPF, оформленому з-за кордону, треба тримати реєстраційні дані актуальними, бо Receita Federal позначає застарілі записи нерезидентів. Це формальність, але призупинений чи прострочений CPF здатен заморозити банківський рахунок або договір, тож якщо ви виїжджаєте з країни й повертаєтеся, перевірте, що ваш запис досі в порядку.

Перешкода 2: гарантія — фіадор, страховка, застава чи сертифікат

Бразильський орендодавець майже ніколи не здає житло під саме лише ваше слово. Йому потрібна гарантія (португальською — garantia): механізм, який заплатить йому, якщо ви перестанете платити. Закон називає чотири форми гарантії, і вимагати щось поза цим списком орендодавець не може: caução — грошова застава; fiança — поручитель, той самий фіадор; seguro-fiança — страховий поліс, за яким страхова компанія платить власнику замість вас; і застава вкладень в інвестиційний фонд, яку в житловій оренді майже не використовують. І одне правило важить для новоприбулого більше за все інше: орендодавець може вимагати лише одну гарантію на договір, ніколи дві водночас. Якщо агенція просить у вас і поручителя, і заставу — закон працює не так.

На практиці вам запропонують чотири речі. Три з них — це ті самі форми із закону, лише названі буденною мовою. Четверта, título de capitalização, — ринковий продукт, який працює як різновид застави, і правило «одна гарантія на договір» діє й на нього. Ось як кожна лягає для іноземця:

Одна річ, яку варто знати про caução окремо: закон обмежує грошову заставу трьома місячними платами й зобов'язує власника покласти ці гроші на ощадний рахунок, відкритий на вашу користь (стаття 38). Сума понад три місячні плати — уже поза законом.

Для більшості іноземців практична відповідь — це seguro-fiança, бо воно знімає неможливу вимогу мати бразильського поручителя з власною нерухомістю. Заковика — у перевірці кредитної історії: страхова робить її саме тоді, коли жодної фінансової історії в Бразилії у вас ще немає. Натомість страхові компанії часто приймають виписки з іноземних банків, лист від роботодавця чи підтвердження доходу з віддаленої роботи. Наш гайд про оренду в Бразилії без поручителя проходить по паперах, яких кожна з цих гарантій вимагає насправді.

Перешкода 3: скільки ви платите на старті — перший місяць, гарантія й комісії

Стартова сума дивує людей більше, ніж місячна плата, тож закладайте в бюджет увесь перший платіж, а не лише один місяць. Точна цифра цілком залежить від того, яку гарантію ви обрали, але складники сталі.

• Плата за перший місяць — вноситься при підписанні або невдовзі після нього.
• Гарантія — це та змінна, що розхитує підсумок. Seguro-fiança означає річну премію замість застави; caução може «заморозити» до трьох місячних плат; título de capitalização зв'язує разову суму. У ваш рахунок потрапить лише та одна гарантія, яку записали у ваш договір: решта в підсумок не входить.
• Condomínio і IPTU, часто пораховані пропорційно за ваш перший неповний місяць. Condomínio — це щомісячний внесок на обслуговування будинку; IPTU — муніципальний податок на нерухомість, який в оренді нерідко перекладають на орендаря. Подивіться в оголошенні, чи ці суми названі понад орендну плату, чи вже включені в неї.

Про комісії агенції й адміністративні збори варто спитати окремо. Комісію ріелтора — у рахунку вона зазвичай стоїть як taxa de corretagem або comissão — в оренді платить власник, а не орендар; так сказано у статті 22, VII. Тобто збір за послуги ріелтора чи адміністративний збір, який вам виставляють при підписанні, — це радше привід поставити запитання, ніж мовчки заплатити. Практики в різних агенцій усе ж різняться, тож питайте, за що з вас беруть гроші й чому.

І ще одне число, яке вирішує ваш другий і третій рік. Раз на 12 місяців орендна плата підвищується за індексом інфляції, прописаним у вашому договорі, — найчастіше це IGP-M або м'якший IPCA. Це два офіційні показники інфляції, за якими в Бразилії перераховують ціни, і в нестабільний рік вони можуть сильно розійтися. Подивіться, який саме названий у вашому договорі, ще до підпису: на дистанції в 30 місяців це різниця між помірним щорічним зростанням і різким.

Разом це й дає ті півтори-чотири місячні плати на старті, про які йшлося на початку. Розкид великий саме тому, що всередині нього сидить гарантія, — тож вибір із попереднього розділу і формує весь ваш стартовий бюджет.

Перешкода 4: «без меблів» у Бразилії означає порожньо

Це та перешкода, що заскакує новоприбулих зненацька, коли вони вже підписали договір. У багатьох країнах квартира «без меблів» усе одно має кухню, на якій можна готувати. У Бразилії це слово зазвичай означає стіни й майже нічого більше.

Три позначки розмежовують те, що ви насправді отримуєте:

• Sem mobília (без меблів): найчастіше немає ні плити (fogão), ні холодильника, іноді немає й кухонних шаф, а дуже часто — навіть світильників на стелі: самі оголені дроти чи порожній патрон там, де мала б висіти лампа.
• Semimobiliado (частково вмебльована): зазвичай є вбудовані шафи й дещо з техніки — найчастіше плита, іноді холодильник, — але немає ліжок, диванів і столів.
• Mobiliado (вмебльована): готова до заселення, з технікою й меблями в комплекті, і ціна відповідна.

Прочитайте це одне слово, перш ніж закохатися у фотографії. Дешева на вигляд квартира sem mobília обійдеться дорого, щойно ви докупите плиту, холодильник, світильники й усе решта, а на встановлення піде час, якого в перші тижні у вас може й не бути. Якщо ви приїжджаєте з валізами, а не з вантажним контейнером, закладіть у бюджет порожню квартиру або одразу цільтеся у вмебльовану. Наш гайд про квартири з меблями в Бразилії розповідає, як використати вмебльоване житло для м'якої посадки на перших порах.

Vistoria de entrada: акт, що захищає вашу заставу

Перш ніж прийняти ключі, зафіксуйте стан квартири. Vistoria de entrada — це письмовий опис стану житла на момент передачі: кожна подряпина на стіні, кожен прилад, що працює або ні. І ви маєте на нього право: закон зобов'язує власника на ваше прохання надати детальний опис стану квартири при передачі, з переліком уже наявних дефектів (стаття 22, V). Наприкінці договору від вас очікують повернути квартиру в тому стані, у якому ви її отримали, за винятком звичайного зносу, тож vistoria — це саме те, що стоїть між поверненою caução і відрахуванням за пошкодження, яких ви ніколи не завдавали.

На практиці: пройдіться квартирою разом з агенцією, занотуйте й сфотографуйте все з датою на знімку, і подбайте, щоб підписаний акт vistoria був доданий до договору. Якщо агенція його не пропонує — попросіть самі: відсутній акт огляду при в'їзді майже завжди грає проти орендаря при виїзді.

Які документи орендодавець попросить в іноземця

Коли CPF, гарантія й квартира вже вишикувані, сама заявка зводиться до невеликої стопки документів. Тримайте їх відсканованими й напоготові ще до огляду, бо хороші квартири розлітаються швидко, і часто виграє перша повна папка.

• Закордонний паспорт — ваше головне посвідчення особи як іноземця.
• CPF — податковий номер з Перешкоди 1, без варіантів.
• CRNM, якщо вона у вас є: Carteira de Registro Nacional Migratório, картка резидента, що за законом про міграцію 2017 року (Lei de Migração) замінила попередній реєстраційний документ іноземця. Вона буде у вас лише за наявності дозволу на проживання; у туристів і щойно прибулих її немає, і вони можуть орендувати без неї.
• Підтвердження доходу: бразильські розрахункові листки, якщо ви працюєте на місці, або ж виписки з банку, лист від роботодавця чи підтвердження доходу з віддаленої роботи. Агенції зазвичай хочуть бачити щомісячний дохід приблизно втричі більший за орендну плату.
• Папери на гарантію: заявка на seguro-fiança, застава або документи поручителя — залежно від того, який шлях ви обрали.

Якщо ви заробляєте за кордоном, будьте готові, що вивчати його буде радше страхова компанія, ніж орендодавець, тож переклади ключові документи заздалегідь. Ми ведемо докладніший чек-лист документів для оренди квартири в Бразилії, за яким зручно йти пункт за пунктом.

Як спростити собі старт: меблі, страхова гарантія і коротший договір

Не обов'язково розв'язувати кожну перешкоду одразу й до кінця в перший же день. Кілька свідомих обхідних шляхів перетворюють багатомісячну епопею на цілком керований перший місяць.

Почніть із вмебльованого житла. Вмебльована оренда чи оренда на середній строк — це найчистіший міст, поки ви залагоджуєте CPF, банківський рахунок і розумієте, у якому районі вам насправді хочеться жити. Це дорожче за місяць, зате купує вам час і рятує від пастки порожньої квартири. Сприймайте це як м'яку посадку, а не як остаточну домівку.

Фільтруйте за seguro-fiança від самого початку. Замість ганятися за поручителем, якого у вас немає, шукайте агенції й оголошення, що приймають страхову гарантію оренди. Це та одна зміна, що найшвидше відчиняє ринок для іноземця, і саме тому підхід «без поручителя» так важить для новоприбулого.

Подумайте про коротший строк. Якщо ваші плани можуть змінитися протягом двох років, договір на строк менш ніж 30 місяців лишає більше контролю на вашому боці. Чому саме так — у розділі про закон про оренду нижче. Оренда на короткий строк — так звана temporada (від кількох днів до кількох місяців) — існує саме для цього, хоча має свої правила й вищі місячні ціни.

Знайте, куди саме дивитися. Великі портали для іноземця дуже різні вже на вході. ZAP Imóveis, ImovelWeb і Chaves na Mão дозволяють і шукати, і написати рекламодавцю взагалі без CPF. На OLX більше оголошень від самих власників, але щоб написати приватній особі, потрібен акаунт, а для акаунта просять CPF. QuintoAndar знімає питання поручителя, проте перед схваленням хоче CPF, посвідку на проживання й дохід із бразильського джерела — для щойно прибулого це найвища стіна з усіх. І ще одне, що варто знати заздалегідь: це не незалежні одна від одної компанії. OLX і ZAP належать одній групі, а ImovelWeb і QuintoAndar в оренді — це одна компанія. Що кожен просить на вході, якою мовою розмовляє й що публікує в оголошеннях, ми розібрали окремо: де шукати квартиру в Бразилії на довгий термін.

І шукайте одразу по всьому ринку. Ту саму квартиру регулярно рекламують на кількох порталах воднораз. Через це новоприбулий із десятком відкритих вкладок порівнює не різні варіанти, а одну й ту саму квартиру саму з собою. Звести це дублювання в один погляд — ось де іноземець економить найбільше часу.

Договір на 30 місяців: що насправді каже закон про оренду

Оренду житла в Бразилії регулює Lei do Inquilinato — Lei 8.245/91, закон про оренду. Майже кожен договір, який ви підпишете, буде на 30 місяців, і це число — не звичка агенцій. Це юридичний поріг, який змінює, хто розпоряджається квартирою після завершення строку.

• 30 місяців — це переломна точка. Письмовий договір оренди житла на 30 місяців чи довше завершується у свою власну дату, і після неї власник може забрати квартиру, не називаючи жодної причини. У законі цей механізм зветься denúncia vazia — буквально «заява без підстави», — і закон прямо його дозволяє (стаття 46).
• Коротший договір захищає радше вас. Письмовий договір на строк менш ніж 30 місяців такого права власникові не дає. Такий договір просто триває далі, без нової дати кінця, і забрати квартиру власник не може: йому потрібна конкретна підстава, названа в законі, — принаймні доки ви не прожили там п'ять років поспіль.
• Виїхати раніше — це ціна, а не катастрофа. Якщо розірвати договір до кінця строку, ви винні штраф, пропорційний часу, що лишився, а не всю решту орендної плати (стаття 4). І чим довше ви прожили, тим менший цей штраф.

Отже, стандартний договір на 30 місяців написаний так, щоб захистити право власника повернути собі квартиру, тоді як коротший строк захищає вас. Орендодавець майже завжди запропонує саме 30 місяців. Якщо ваші плани непевні, варто розуміти, що тривалість — це предмет для торгу, а не незмінний закон природи. Це загальна інформація, а не юридична консультація; конкретний договір нехай перечитає фахівець.

Часті запитання

Чи можна орендувати квартиру в Бразилії без CPF?

Для звичайного договору — ні. Агенції й орендні платформи вимагають CPF, щоб опрацювати довгостроковий договір, і страхові компанії та гарантійні продукти за цим договором теж прив'язані до нього, тож на практиці оренда житла без CPF не зрушить з місця. Виняток — короткострокове проживання й temporada: вмебльовані бронювання на середній строк часто приймають лише паспорт. Заспокоює те, що будь-який іноземець може отримати CPF безкоштовно, навіть із-за кордону й не будучи резидентом, — саме тому ми вважаємо його справжнім першим кроком, ще до пошуку квартири.

Чи може іноземець орендувати без бразильського поручителя (фіадора)?

Так. Більшість іноземців не може назвати бразильця з власною нерухомістю на роль фіадора, і їм це не потрібно. Поширені альтернативи — це seguro-fiança (страхова гарантія оренди, за яку ви платите річну премію), caução (грошова застава, обмежена трьома місячними платами) і título de capitalização (накопичувальний сертифікат). Seguro-fiança зазвичай найзручніше для новоприбулого, бо не потребує жодного місцевого поручителя.

Чому договори оренди в Бразилії укладають на 30 місяців?

Бо 30 місяців — це той поріг у Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), який дозволяє власникові повернути собі квартиру наприкінці строку, не називаючи причини, через denúncia vazia (стаття 46). Письмовий договір на строк менш ніж 30 місяців такого автоматичного права власнику не дає, тому агенції за замовчуванням ідуть на 30 місяців. Довгий строк лишає орендодавцю відкриті варіанти під завершення договору.

Чи зростає плата щороку?

Так. Бразильський договір підвищує орендну плату раз на 12 місяців за індексом інфляції, прописаним у самому договорі, — найчастіше це IGP-M або IPCA, два офіційні показники інфляції, за якими в країні перераховують ціни. У нестабільний рік вони можуть розійтися, тож варто перевірити, який саме названий у вашому договорі, ще до підпису: на дистанції в 30 місяців він формує те, що ви реально платите на другий і третій роки.

Чи здають квартири в Бразилії з меблями?

Зазвичай ні. Більшість оголошень — це sem mobília, що в Бразилії найчастіше означає без плити, без холодильника, а іноді й без світильників на стелі. Semimobiliado додає вбудовані шафи й дещо з техніки; mobiliado — повністю вмебльована й коштує дорожче. Завжди читайте, яка з цих трьох перед вами, перш ніж рахувати бюджет, бо квартира без меблів здатна нести великі приховані витрати на облаштування.

Яку заставу може вимагати орендодавець?

Коли обраною гарантією є caução у грошах, Lei do Inquilinato обмежує її трьома місячними платами й зобов'язує власника тримати ці кошти на ощадному рахунку на користь орендаря (стаття 38). Пам'ятайте, що застава — лише один із кількох видів гарантії, а орендодавець може вимагати тільки одну гарантію на договір, тож у вас не повинні просити заставу на додачу до страховки чи поручителя.

Чи треба бути в Бразилії, щоб почати орендувати?

Для оглядів і підпису — практично так, бо майже всі квартири дивляться особисто, а договори підписують на місці. Але напрочуд багато можна підготувати дистанційно: отримати CPF із-за кордону, вирішити, яку гарантію ви використаєте, зібрати й перекласти документи про дохід і скласти короткий список районів. Зробивши цю чорнову роботу до вильоту, ви проведете перші дні на оглядах, а не в черзі до податкової.

Кожну з цих перешкод можна пройти, якщо зустріти її у правильному порядку, і майже весь клопіт зосереджений у документах, а не в самій квартирі. По-справжньому виснажливим лишається пошук: те саме житло часто висить одразу на кількох порталах — у чотирьох містах, які ми виміряли, таких помешкань було щонайменше 53,8%, — і головною роботою стає розгледіти, що три оголошення — це одна квартира. Ціна на них здебільшого однакова, але там, де вона розходиться, розрив буває чималим, і саме його важливо не проґавити. Саме цю роботу RemRent бере на себе: ми зводимо великі бразильські портали в один пошук — сьогодні в ньому {{corpus:total:prose}} активних оголошень. Звіряння між джерелами збирає повторні копії одного житла в одну чесну картку, де кожна ціна стоїть поруч на видноті. Цю єдину зрозумілу картину бразильського ринку оренди ми зараз і будуємо, а список раннього доступу відкритий, поки ми її доробляємо.